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1-关于修订《包头市物业管理条例》的议案

提议案人:张凯红、菅瑞军、韩冰、李培龙、马宝凤、王敏、曹智勇、张凤媛、朱振三、李耀东、敖登高娃、张雪峰、高昕 议案内容:
  关于修订《包头市物业管理条例》的议案   案由:   《包头市物业管理条例》(以下简称“条例”)于2013年6月28日包头市第十四届人民代表大会常务委员会第四次会议修订,同年9月29日,自治区第十二届人民代表大会常务委员会第五次会议批准。五年多来,对于规范我市的物业管理工作发挥了重要作用。随着时间的推移,基层物业管理现状日益面临诸多突出的矛盾和问题,亟待完善立法加以解决(其中,表现尤为突出的一点是:据不完全统计,近三年来,全市有关物业方面的诉讼案件爆发式增长,总数已过万件)。结合《立法法》相关原则,从前瞻性、可操作性角度,急需对条例进行修订。   案据:   法律的权威在于实施,立法的生命力在于“管用、好用”,特别是基层从事物业管理工作实际操作的人员,多数不具备专业的法律素养,对于过于笼统的、不够明确的法律条文,在理解和使用过程中,往往与立法目的相去甚远甚至被故意曲解,导致普法与实践难度增加。   当前,物业管理突出的问题主要体现在以下方面:   从法律角度看,我市的物业管理条例距上一次修订已五年有余,《内蒙古自治区物业管理条例》于2018年进行了重新修订,我市条例作为基层社区管理重要组成部分的地方性物业法规在时效性、指导性上已具备修订的客观必要性。   从政策角度看,加强基层社区综合治理已成为当前我市提高城市品位、改善城市形象的重要方面,物业管理,特别是条件成熟的新型社区、物业服务与管理亟待改善的老旧社区所面临问题的政策取向,已成为改进物业管理、加快城市基础建设的重要着力点。   从事实角度看,物业管理面临的诸多亟待解决的问题,既有法律宣传落实方面的问题,更有立法可操作性不强的问题,具体表现:   一是业主作为物业所有人,实现自身物业权益的法律“门槛过高”,条例更多的是对上位法的照搬照抄,缺乏地方特点,可操作性差。其中,有关业主大会的规定形同虚设。客观上形成业主大会“发起组建难、会议召集难、审议决策难、决议落实难、账户监管难、诉求表达难”等矛盾和问题。此外,物业管理中的一些深层次问题,如业主委员会与其它组织的关系协调、物业管理交接等,依然缺乏可操作性的规定。此外,业主委员会作为业主大会的执行机构,也存在“提名难、备案难、开会难、经费难、监督难、补选难、换届难”等问题。   二是作为物业服务提供方,条例相关规定过于宽泛,对于引导规范物业公司与业主之间建立信任关系难以发挥应有作用。客观上存在“招标选聘难、服务评估难、费用收缴难、明晰责任难、合同履约难、管理公开难”等问题。   三是行政管理监督方面,法定的约束力不强、不细,缺乏实用性。导致“监管执行难、信用考评难、改造规划难、失信惩戒难”等问题。   四是由于立法经验、现实条件等客观原因所限,条例在立法和司法方面,没有给物业管理创造更好的外部条件,客观上存在高效的智能化管理手段难以投入应用;征信体系建设滞后,导致追责难,没有体现出立法权威和应有的社会管理效能,难以形成闭环效应。(注:为节省篇幅,引用、修改的法规原文,各款不另起行,以“双空格”代替)   方案:   一、 关于条例内容的具体修订意见   (一)关于城市物业管理智能化   1、现行《条例》第四条原文:   “市、旗县级人民政府及有关部门应当制定鼓励和扶持政策,采取措施,推动社会化、专业化、市场化的物业服务,促进物业服务行业的健康发展。”   建议修改为:“市、旗县级人民政府及有关部门应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系;建立和完善社会化、市场化、现代化的物业管理机制,制定鼓励和扶持政策,推动采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。”   2、现行条例第十六条原文:   第一款:“业主大会会议按照业主大会议事规则的规定召开,可以采用集体讨论或者书面好用的足球竞彩app的形式举行,但是应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”   第四款:“采用书面好用的足球竞彩app形式的,将好用的足球竞彩app书送交每一位业主;无法送达的,在物业管理区域内公告。需投票表决的,表决意见应当由业主本人签名。业主在规定的期限内未投票的,视为弃权。”   建议第一款修改为:   “业主大会会议按照业主大会议事规则的规定召开,可以采用集体讨论或者符合实名制好用的足球竞彩app(书面或网络投票等)的形式举行,但是应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”   建议第二款修改为:   “采用集体讨论形式召开业主大会会议的,全体业主参加;规模较大的住宅小区,可以以幢、单元、楼层为单位,推选业主代表参加业主大会会议,推选办法应当在业主大会议事规则中规定。业主代表出席业主大会会议不得委托他人。业主代表因故不能参加业主大会会议的,其所代表的业主应当推选一名代表参加。”   建议第三款修改为:   “采用集体讨论形式的,应当于会议召开前十五日通知全体业主,同时告知相关的居民委员会、社区服务站。”   建议第四款修改为:   “采用书面好用的足球竞彩app形式的,将好用的足球竞彩app书送交每一位业主;无法送达的,在物业管理区域内公告。需投票表决的,书面表决意见应当由业主本人签名,其他形式的实名制投票由政府主管部门、业主委员会、街道社区共同监督投票过程与结果。业主在规定的期限内未投票的,视为弃权。”   3、关于涉及物业管理智能化的其它相关条款:   现行《条例》原文:   第十六条业主大会会议按照业主大会议事规则的规定召开,可以采用集体讨论或者书面好用的足球竞彩app的形式举行,但是应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。规模较大的住宅小区,可以以幢、单元、楼层为单位,推选业主代表参加业主大会会议,推选办法应当在业主大会议事规则中规定。采用集体讨论形式的,应当于会议召开前十五日通知全体业主,同时告知相关的居民委员会、社区服务站。采用书面好用的足球竞彩app形式的,将好用的足球竞彩app书送交每一位业主;无法送达的,在物业管理区域内公告。需投票表决的,表决意见应当由业主本人签名。业主在规定的期限内未投票的,视为弃权。   第二十一条业主委员会讨论、决定物业管理事项,应当召开委员会会议,并于会议召开七日前在物业管理区域内以书面形式公告会议研究事项。业主委员会决定事项,需经全体成员半数以上签字同意。   第二十三条业主委员会任期届满六十日前,应当组织召开业主大会会议进行业主委员会换届选举。逾期未换届选举的,由居民委员会或者社区服务站在旗县区房产行政主管部门和街道办事处或者镇人民政府的指导和监督下,组织业主进行换届选举。   第二十七条对因客观原因未能组织成立业主大会和业主委员会,而没有推行物业管理的物业管理区域,居民委员会或者社区服务站在征得半数以上业主书面同意后,并经街道办事处或者镇人民政府批准,可以代履行业主委员会的职责,并报旗县区房产行政主管部门备案,同时在物业管理区域内予以公告。   第二十八条居民委员会或者社区服务站代履行业主委员会职责期间,未能选聘到物业服务企业的,居民委员会或者社区服务站在征得半数以上业主书面同意后,并经街道办事处或者镇人民政府批准,可以组织实施物业管理,提供环境卫生、公共秩序、公共设施设备维护等基础服务,所发生的费用由业主共同承担。   修改建议从以下方面着手:业主大会会议按照业主大会议事规则的规定召开,业主大会、业主委员会的选举、表决等可以利用互联网或依托智能移动设备开发管理平台,由政府相关主管部门结合辖区实际,负责组织搭建或通过制定相应的监管实施办法,促进物业管理秩序的智能化、科学化和公开透明化管理。   同时,建议将物业管理智能化写入条例相关条款。   修改理由的说明:   第一,必要性   1、业主大会缺乏顺畅的运行机制和有效的监督机制,导致业主无法实现自我管理,导致启动难、备案难、决策难。   在业主组织制度设计方面,《物业管理条例》规定,业主大会与业主委员会并存,业主大会的决策形式是召开业主大会,业主大会作为权力机构行使决策权,业主委员会作为执行机构执行业主大会的决议。但是,《物业管理条例》的规定存在很多矛盾,业主也根本无法通过业主大会行使共同管理的权利。   业主大会是我国法律规定的广大业主行使自治权的重要形式,广大业主通过召开业主大会会议共同决定物业管理方方面面的事务,但是,目前业主大会会议召开效率非常低,业主大会决议难的现状,导致业主利益受损。   物业管理区域规模偏大,成百上千的人来开会是极不现实的。《条例》第十六条物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。   会议参加人数和形成决议比例要求过高。业主主动参与业主大会的意识非常淡薄。《条例》第十六条“应当于会议召开前十五日通知全体业主。”第二十一条“并于会议召开七日前在物业管理区域内以书面形式公告会议研究事项。”第二十七条“居民委员会或者社区服务站在征得半数以上业主书面同意后。”第二十八条:居民委员会或者社区服务站代履行业主委员会职责期间,未能选聘到物业服务企业的,居民委员会或者社区服务站在征得半数以上业主书面同意后,通知的方式并不明确,基本上是小区贴公告,这种通知方式是比较困难的。   而且经常会有紧急情况需要召开临时会议业主委员会决定事项,需经全体成员半数以上签字同意。第二十一条业主委员会决定事项,需经全体成员半数以上签字同意。签字同意实际工作中是很难实现的,可操作性差。第二十三条业主委员会任期届满六十日前,应当组织召开业主大会会议进行业主委员会换届选举,组织业主进行换届选举同样存在可操作性差的问题。   业主大会缺乏顺畅的运行机制导致业主大会“四难”问题突出。即,业主大会启动难、备案难、决策难。业主大会成立“门槛”相对较高,导致业主大会成立启动难;业主大会指导部门指导与监督的方法和力度不专业、不到位,甚至出现横加干涉、不作为、乱作为等现象,造成业主大会指导部门与业主之间出现关系紧张,最终导致业主大会筹备难;备案条件不明确以及主管部门办理备案的时限缺乏规范,导致业主委员会备案难;业主大会决策难是业主大会运作过程中最突出的问题,《物业管理条例》第十二条规定了业主大会召开的两种方式,即集体讨论和书面好用的足球竞彩app,但不论哪种方式现实操作中都难以形成真实、合法、高效的业主大会决议。   2、业主大会及其执行机构(业委会)内部监督无制度,外部监督无载体,业主自我管理不规范,导致执行难。   目前,业主委员会的权力滥用问题严重,如动机不纯、谋取私利,擅自挪用住宅专项维修资金、要求物业企业免除物业服务费、要求物业企业发工资、擅自解聘物业企业、擅自选聘与其有利益关系的企业为服务单位等。更为严重的是,即使上述问题发生,业主委员会也几乎不用承担任何责任,至多被罢免,或者谋取私利后辞职甩手。对于业主组织的监督,《物业管理条例》规定:一是业主在物业管理活动中,享有监督业主委员会工作的权利;二是业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令其限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。但监督权如何行使,具体监督措施是否到位,都缺乏相关的可操作性规定,无数事实也印证了这种监督是无力的。从根本上说,目前对于业主大会和业主委员会缺乏一套健全的内外部监督制约运行机制。   以上两点是业主大会受制于召开形式及现实条件的典型表现,也是现行物业管理条例中缺乏可操作性的主要原因之一。   第二,可行性   如前所述,受场地环境、人员分散、观念认识等各种主客观条件限制,召集全体业主召开业主大会存在现实困难,而作为法定的物业管理的决策主体,业主集体行使权利,又必须符合法定物业面积和人数要求,从增强现实可操作性和提高决策效能的角度,开发和利用现代科技手段成为最可行和最易操作的实现途径。目前,北京市、广州市,自治区范围的乌海市,均在实践中取得新的突破。从成本投入和可预见的实际效果看,运用现代技术手段,可以解决决策慢、决策难、监督难等问题,更符合广大业主的期待,也是未来的发展趋势。从技术开发与应用的角度,建立业主信用登记和投票表决平台已具备较强的应用条件,例如,借助经实名认证的管理软件如“钉钉未来社区”或企业微信号等开发平台,安全可靠、便利实用,不存在技术障碍,且从长远看,开发及使用维护投入成本占比极小(且开发成本也可以考虑通过金融机构竞标物业服务费资金存管平台解决)。目前有的地区,已通过搭建智能化平台,每个业主可以通过互联网查询自己的账户信息,小区物业服务企业还可以看到所有业主的信息。在此基础上,相关部门只需提供一个只能查询不能修改的公共账户就可以实现小区业主相互知情。   物业管理智能化是物业行业发展的重要趋势,《中国制造2025》的颁布后,物业管理设备生产商能够引入先进技术,物业管理完全可以实现智能化。   智慧社区的建设和发展,让物业管理智能化成为可能,将大大提高物业管理行业的效率和智能化水平。物业管理数字化系统可以大幅度提高物业服务效率,让管理变得更加高效。随着“互联网+”的影响,尤其是移动互联网的快速普及。物业管理行业的前前景将发展成一个大数据资源整合平台,整合商家数据、消费数据等,实现资源整合。   在推动现代化、智能化管理方面,通过物业社区智能化管理平台,有利于企业多管齐下提高管理水平和效率。一是在提升服务品质方面,可以建立畅通的双向联络渠道,不断改进物业服务工作的质量和水平。物业公司可以通过建立透明的物业管理收费制度,公开服务内容、等级和收费标准,定期公布财务收支状况,接受业主和政府部门的监督,从而全方位体现对业主拥有的天然物业权益的充分尊重。二是可以促进拓展物业企业便民服务内容,实现物业管理信息的透明化、可延续,为业主与物业公司搭建便捷的沟通渠道。三是有利于推动业主自治管理模式。强化社区居民的主体责任,努力形成小区物管各方共治格局。四是便于及时合理反映业主诉求,规范业主遵守小区公约,监督企业履行合同,化解物业矛盾纠纷,畅通业主与业委会、物管企业的沟通渠道,确保物业管理问题得到及时反馈和有效沟通,提升居民满意度。      (二)关于建立有效的考核、监管机制   1、原文:“第五条市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作,可以委托市物业管理机构进行日常监督管理。……发展和改革、规划、国土资源、城乡建设、公安、环保、水务、广播电影电视、工商、民政、人防、城市管理行政执法、财政等部门及供水、供热、燃气、供电、通讯等专业经营单位,按照各自职责做好与物业管理活动相关的工作。”   建议将第五条第一款修改为:“市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的总体规划和智能化管理推进工作,指导并监督市及旗县级物业管理职能机构开展工作。”   修改理由说明:物业管理与服务工作是涉及千家万户的民生大事,与提高城市管理水平和人民群众生活品质、促进社会和谐密切相关,“委托式”管理很容易造成对执法管理失去有效监管,导致整体失控,出现不作为、乱作为和责任推卸等情形,执法主体必须明确。现实也证明,目前我市的物业管理乱象层出不穷,基层群众意见极大,与立法对相关主管机关的责任划分不合理、不明确、不具体有一定关系。 2、  第五条第二款原文:“旗县区房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作,业务接受市房产行政主管部门的指导和监督。”   建议修改为:“市房管部门重点加强政策及业务研究指导,并为改进物业管理提供制度设计和平台搭建方面的便利。旗县区房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的日常监督管理工作,业务接受市房产行政主管部门的指导。”   修改理由说明:   应突出“属地管理”。市一级房管部门的物业管理职能应将重点放在业务指导和搭建平台、捋顺制度设计方面,重在强化指导,适当弱化其监管职能;旗县级级房管部门的物业管理职能则应将重点放在属地监管方面。目前,据基层反映,我市的物业管理乱象中,部分原因是由于法律规定不合理和业务主管部门管理措施不当导致的。   3、建议将第五条第四款修改如下:   “市及旗县级人民政府发展和改革、住房和城乡建设、规划、司法、价格、财政、生态环境、城市管理、公安、民政、卫生、市场监督管理、消防、自然资源、水务、广播电影电视、人防等部门及供水、供热、燃气、供电、通讯等专业经营单位,按照各自职责做好物业管理活动相关工作。”   下面增加一款:“将物业管理纳入政府城市管理工作体系和综合目标责任制考核体系,市及旗县级人民政府物业行政主管部门负责本行政区域内物业服务活动的监督管理工作。”   修改理由的说明:   一是政府机构与职能发生了新的变化,有必要重新明确;二是司法、水务管理部门与物业管理存在一定交集,应新增进来。如,基层司法所(驻街镇)的法律服务人员可以利用自身专业优势,发挥法律宣传、业务指导和矛盾化解作用;水务管理部门对于物业服务用水政策可以发挥监督管理作用;三是有利于进一步加强物业服务管理的执行力、考核力,明确物业服务活动的监督管理权责,便于各方面共同配合、形成合力,做好相关的物业监督管理、化解矛盾。   相应的第一百零三条问责条款应加以细化。对于行政执法部门、公共服务部门、专业经营单位等,违法滥用职权、垄断设限、不作为、乱作为等干扰破坏物业管理秩序行为,应当明确违法责任的追究办法。   由基层调查反映出的问题与建议:(1)业主及普通人群对物业服务范围不了解,要求物业企业承担服务范围之外的服务及职责,如治安消防(流浪狗、电动车丢失、车辆被划、物品被盗、私自占用消防通道)、城管(业主私扩小院、私搭乱建、违规占道停车)、供暖供气供排水(暖气不热或供暖管道维修、燃气泄漏、下水不通等)一系列问题,物业管理只应承担告知和报告协调相关部门的责任,具体处理由相关行政部门或收费单位负责,需进一步明确行政机关及特殊行业在物业管理中的分工及职责。(2)由专业的人来做专业的事,房产行政部门下设的物业管理科(室)是负责管理物业企业的具体行政机构,可以根据物业企业的服务情况开展考评,考评不合格的要求予以整改,整改不到位的可以由业主重新选择向社会公开招标,有利于形成考核与竞争的双向管理机制,从而提高物业行业的整体管理与服务水平。(3)政府相关部门应从源头上建立物业管理公司信用准入机制,建立健全规章制度,用标准化的行业管理指导物业公司的具体运作和服务流程。 (三)  关于发挥人民调解机构作用   原文:“第六条街道办事处、镇人民政府协助旗县级房产行政主管部门做好本辖区业主大会成立和业主委员会选举和换届工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责,协调社区建设与物业管理的关系,调解处理物业管理纠纷。居民委员会、社区服务站协助街道办事处、镇人民政府做好物业管理有关工作。”   建议将第六条第一款修改为:   “街道办事处、镇人民政府负责协助组织本辖区物业小区成立业主大会和业主委员会选举和换届工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责,协调社区建设与物业管理的关系,调解处理物业管理纠纷。市及旗县级房产行政主管部门负责做好指导监督工作。”   修改理由说明:全市街道及苏木乡镇辖区物业小区数量众多、工作体量巨大,旗县级房产行政主管部门现有机构及人员配备力量无法适应工作的实际需要。   建议将第六条第二款作如下修改:   “居民委员会、社区服务站、辖区人民调解委员会协助街道办事处、镇人民政府做好物业管理有关工作,监督、指导、协调、化解物业管理方面产生的一般矛盾。”   修改理由的说明:   物业管理中有大量矛盾是因业主和物业企业间对于与物业相关的权利、义务划分不清引起的,对物业法规的认识程度和矛盾解决途径不熟悉,特别是在指导业主大会和业主委员会依法开展工作方面,缺乏熟悉法律规定的专业人员,将基层司法调解人员纳入监督管理责任权限中,有利于推进物业管理实现法治化,促进社会和谐。   (四)关于明确街(镇)、社区居委会、物业联席会组织责任   现行《条例》第七条原文:   物业管理实行联席会议制度。联席会议由房产行政主管部门、街道办事处、镇人民政府、居民委员会、社区服务站以及公安派出所、物业服务企业、业主委员会、相关行政管理部门等各方代表组成,由街道办事处、镇人民政府负责召集。   建议修改为:物业管理实行联席会议制度。联席会议由房产行政主管部门、街道办事处、镇人民政府、居民委员会、社区服务站以及建设单位、业主委员会、相关行政管理部门等各方代表组成,由街道办事处、镇人民政府负责召集。未成立业主委员会的,由业主代表参加。   修改理由的说明:   必要性:   物业管理实行联席会议制度。联席会议的组成需要建设单位参加。   前期物业管理:“第三十三条建设单位应当在下列时限内完成前期物业服务企业选聘工作:(一)预售商品房在取得商品房预售许可证前;(二)新建现售商品房在物业销售前三十日;(三)非出售的新建物业在交付前九十日。”   “第三十四条建设单位应当自前期物业服务合同生效之日起十五日内报房产行政主管部门备案。房产行政主管部门将备案情况书面告知街道办事处或者镇人民政府。”   如前两项条款,建设单位参与前期物业服务企业选聘、备案。此外,原条例,对未成立业主委员会的,规定有缺项。   建议增加一款内容:   “由苏木乡镇人民政府、街道办事处负责牵头发挥联席会议作用,按照服务与协调并重的原则,统筹加强物业服务管理工作。”   修改理由的说明:   一是在条例中明确街道办事处、社区在物业管理活动中的职责,明确物管联席会议、业委会选举、业主大会由街道办事处组织、监督、指导,利用联席会议协调解决物业服务活动中遇到的矛盾,为妥善处理物业管理各方关系搭建平台。二是对于尚未成立业主委员会的物业小区,应组织业主代表参加。   由基层调查中提出的建议:街道社区要权、责相适应。一要组建机构。街道办事处可以联合相关部门组建“物业管理办公室”,配备熟悉纠纷调解、换届选举和规划建设的工作人员,协助监管物业企业,做到矛盾纠纷有人调解、换届选举有人指导、规划建设有人监督;二要明确职责。街道社区应根据有关规定,组织、指导、协调本辖区内物业管理区域业主大会的设立和业主委员会的工作,督促业主大会和业主委员会依法履行职责,协调社区建设与物业管理的关系,调解处理物业管理纠纷”等工作职责。   (五)关于业主的定义与权利   现行《条例》第九条原文:   “房屋的所有权人为业主。因买卖、赠与、继承等法律关系已经实际占有房屋,但是尚未依法办理所有权登记的,在物业管理中享有业主的权利,承担业主的义务。”   建议修改为:   “房屋的所有权人为业主。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。   因买卖、赠与、继承等法律关系已经实际占有房屋,但是尚未依法办理所有权登记的,房屋占有人在物业管理中享有业主的权利,承担业主的义务。”   修改理由说明:   必要性:原条例对业主专有部分、共有部分;建筑物内的住宅、经营性用房没有明确,对业主的所有权和使用建筑物的界定权更清晰。   第九条的最后一款:“业主不得以放弃权利为由不履行义务”。   建议:完善对“业主以放弃权利为由不履行义务”后应承担的相应后果。   理由说明:利于增加业主的责任意识,便于相关部门实施管理。   (六)关于提高基层依法治理水平   1、建议将现行《条例》第十条增加以下内容:   “在具备条件的物业小区,由旗县级人民政府物业行政主管部门、街道、镇人民政府、嘎查村民委员会、居民委员会协调推行智能化物业管理措施,在保障公平、公正、公开的前提下,依法鼓励支持业主大会行使权利的途径多元化,通过促进智能化管理,指导、监督物业管理各方向着高效、便利、快捷、和谐的方向发展。”   修改理由说明:   依据现行条例组织业主大会往往很难实现。一则,物业小区的规模决定业主人数,业主人数较多的情况下,要组织召开业主大会不具备会场条件;如果采用入户书面征集意见的方式召开,需要组织人员进行入户,入户前,涉及决策议题的征集、组织公信度、业主参与度、问卷设计合理性、投票时效性、计票环节严密性等等,工作体量大、工作程序要求高,加之组织入户人员、费用往往不好落实,都会大大制约其可行性,通过对现有物业小区的调查了解。目前,我市几乎绝大多数物业小区均无法按照现行法律规定组织召开业主大会。   由基层调查反映出的问题与建议:(1)许多业主家属、亲戚,不是产权登记所有人,却以业主身份参与成立业委会,违反了业委会成立的相关规定,而业委会成立时受房管局、街道办事处,居委会的监督指导,一旦成立后,又不按相关法律规定履行职责,独断专行,混淆视听,业委会许多事情都是擅自行使业主大会才具有的权利,实际并未严格按程序召开业主大会进行表决。(2)广大业主不熟悉、不了解业主大会的作用,盲目以为成立业委会,业委会就代表了全体业主,往往一个业委会从成立到终止,做了许多事情,却没有召开一次业主大会,完全侵犯了业主的权利,不合规不合法。(3)业主、业委会都是非专业物业管理人士,基本上没有一个业委会按照住建部274号文件及包头市物业管理条例的流程规定而履行职责,存在大量违规操作,只要找专业法律人士进行监管审查,往往存在瑕疵与漏洞,为小区管理埋下严重隐患。(4)业委会行使权力避重就轻,重大事件本应召开业主大会,通过占建筑面积1/2以上或全体业主1/2以上表决通过才可实施,可是业委会都是极少或根本就没有召开业主大会,由业委会几个成员就替代了全体业主的权利。 3、  建议对行政不作为、乱作为要加大监督惩处力度。   第七章第一百零三条原文:“违反本条例规定,房产行政主管部门或者其他有关部门的工作人员不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,利用职务上的便利,收受他人贿赂,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,由其所在单位或者有关机关依法给予行政处分。”   建议修改为:   “违反本条例规定,房产行政主管部门或者其他有关部门的工作人员不依法履行监督管理职责,或者发现(含接到举报、报告)违法行为不予查处,利用职务上的便利,收受他人贿赂,构成犯罪的,依法追究刑事责任;对于违法干预业主大会、业主委员会行使权利,扰乱物业管理秩序,尚不构成犯罪的,由监察机关或其所在单位依法给予行政处分。” (七)  关于业主大会筹备组   1、现行《条例》第十三条原文:   “旗县区房产行政主管部门在接到告知或者申请后三十日内,应当会同街道办事处或者镇人民政府组织成立业主大会会议筹备组。业主大会会议筹备组由旗县区房产行政主管部门代表、街道办事处或者镇人民政府代表、居民委员会代表、社区服务站代表、业主代表和建设单位代表组成。业主大会会议筹备组自成立之日起三十日内组织召开业主大会会议。”   第1款建议修改为:   “房产行政主管部门在接到告知或者申请后三十日内,应当会同街道办事处或者镇人民政府组织成立业主大会会议筹备组。房产行政主管部门、街道办事处、镇人民政府或者居民委员会未在规定时间成立首次业主大会筹备组的,由市、区、县人民政府责令限期改正;逾期不改正的,对相关责任人员给予行政处分。”   修改理由:   原条例对成立业主大会会议筹备组是缺项。本条款的法律法规,对成立筹备组的时限完善了相应的法规。   第2款以下建议修改为:   “业主大会会议筹备组由旗县区房产行政主管部门代表、街道办事处或者镇人民政府代表、居民委员会代表、社区服务站代表、公益律师、业主代表和建设单位代表组成。其中,业主代表占总人数不应少于三分之一。筹备组组长由街道办事处或者镇人民政府代表或者公益律师担任。筹备组成员本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域物业服务企业任职。街道办事处、镇人民政府或者居民委员会应当制定业主代表推选办法,推选程序、业主代表人数、并组织推选业主代表。筹备组成员名单应当自筹备组成立之日起在物业管理区域内公告,公告时间不少于七日。”   修改理由的说明:   业主大会会议筹备组应该有律师代表参加,已经有前期物业的应该有物业公司代表参加。因为律师熟悉物业管理条例,业主委员会筹备组成立关系到业主委员会能否顺利成立。对业主代表如何产生,议事表决规则等在法律法规方面有指导作用。业主大会会议筹备组有律师代表,可以有效的解决组建难、会议召开难、审议决策难、决议落实难的问题。   原条例对筹备组组长,没有明确是缺项。业主大会筹备组,组长对业主大会筹备过程的环节起主导作用。   原条例对筹备组成员是否在本物业管理区域物业服务企业任职,没有限制和规定。因为业主大会筹备组成员代表的是业主方。   原条例对筹备组业主代表的表推选办法,推选程序、业主代表人数没有明确。业主大会筹备组应该考虑到业主所占筹备组比例的权重,所以应该明确筹备组业主的人数。并且推选的程序也是其中的环节。   2、现行《条例》第十四条原文:   “业主大会会议筹备组做好下列筹备工作:(一)确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;(二)参照市房产行政主管部门制订的示范文本,草拟业主大会议事规则和管理规约;(三)确认并公示业主名单、业主人数、所拥有专有部分面积以及投票权数;(四)拟定业主大会会议表决规则;(五)制定业主委员会成员候选人产生办法,确定候选人名单;(六)召开业主大会会议的其他准备工作。前款第一项至第四项的内容应当在业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内公告。”   建议修改为:   第三款(三)确认并公示业主名单、业主人数、以及投票权数;   前款第一项至第五项的内容应当在业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内或智能化表决系统平台进行公告。   修改理由的说明:   业主所拥有专有部分面积与参加业主大会投票没有关系; 第五项,  候选人名单,应该公告。   建议增加一款内容:   “筹备组提议成立业主大会的公告发出后,业主无正当、合法理由不得重新申报成立业主大会。”   修改理由:   基层调研中反映:在同一物业小区,出现多个联名(10名以上业主)要求成立业主大会并选举业主委员会(候选人不同)的情况。   (八)关于业主大会的权利   现行《条例》第十三条原文:   “业主大会由一个物业管理区域内全体业主组成,对下列事项作出决定:(一)制定或者修改业主大会议事规则;(二)制定或者修改管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员,制定或者修改业主委员会选举办法;(四)选聘或者解聘物业服务企业;(五)房屋专项维修资金的使用;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)改变共有部分用途;(八)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配和使用;(九)业主委员会工作经费筹集,使用;(十)法律法规或者管理规约规定应由业主大会共同决定的其他事项。”   建议修改如下几款:   “业主大会由一个物业管理区域内全体业主组成,业主大会监督业主委员会工作,对下列事项作出决定:   第三款修改为:制定或者修改业主委员会选举办法、业主委员会工作规则;选举业主委员会或者更换业主委员会成员。   第五款修改为:统筹和使用房屋专项维修资金。   第九款修改为:业主大会、业主委员会工作经费的预算及落实;”   修改理由的说明:   原条例,业主大会对业主委员会,没有明确监督的职能。   原条例,对业主委员会工作规则没有明确。工作规则应该明确   业主委员会工作需要制定相应的规则,有利于工作的效率。   房屋专项维修资金,原条例只有使用,没有统筹。房屋专项维修资金应该统筹计划使用。   关于工作经费的预算及落实:“第十九条业主大会和业主委员会工作经费,由全体业主承担。经费的筹集、管理、使用,由业主大会议事规则规定。”   业主大会也是存在经费使用的问题,原条例,只涉及业主委员会,且实际工作中单独筹集业主大会和业主委员会工作经费不现实,还应经业主大会确定数额后,与物业服务费同时收缴、单独提取。   建议增加两款:   1、“业主大会及业主委员会经费经明确后,应与物业服务费收费标准合并收取,并单独提取使用,物业服务企业不得擅自提取用于其他支出。”   修改理由说明:   由于在实际工作过程中,往往无法单独收取业主大会及业委会的工作经费,导致业主大会及业委会很难组织定期召开,业委会成员的适当的工作报酬也无法保证,对于保障业委会成员的工作积极性也很难调动。客观上,也导致了多数业委会成立后流于形式,或者为其另谋其它不合法利益埋下了隐患。 2、  “监督物业管理智能化应用平台的管理与使用,决定表决及公告事项管理办法;”   修改理由:智能化管理平台作为业主实现重要事项决策权的主要途径,是业主借助信息化手段真正实现享有业主自治权的客观需要,应当通过立法予以确认。   (九)关于业主地位及业主委员会运作   条例第十七条原文:   “业主委员会由业主大会选举产生,由五至十一人的单数组成。业主委员会成员由业主担任,可连选连任,每届任期最长不超过五年。业主委员会成员不得在本物业管理区域内的物业服务企业中兼职。业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,向旗县级房产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府备案。”   建议第一款修订为:“业主委员会由业主大会选举产生。根据物业区人口规模,由五至十一人的单数组成。业主委员会成员由业主担任,由社区组织业主共同提名,可连选连任,每届任期为三至五年,人数及届满年限由业主大会结合实际决定。”   修改理由的说明:一是现实中业委会成员履职意愿及其它状况变化较多,往往影响到业委会发挥作用。由社区组织提名更有利于明确实际操作责任,有利于保证被提名人选的综合素质;二是补选业委会成员与重新选举业委会成员所须的程序步骤相差无几,操作较复杂,需要街道社区予以指导,引导业委会发挥作用;三是有利于社区依据所掌握的业主社会状况等资源,选出更佳人选。   建议第三款修订为:“业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,由其所在社区(嘎查村)组织向旗县级房产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府备案。”   修改理由的说明:业主大会的召开及业委会的选举均由街道、镇监督指导产生,业委会自身受条件所限,容易受到各种因素影响出现备案难等问题,这样规定有利于提高备案效率。   条例第二十五条原文:   “业主委员会委员有下列情形之一的,其委员资格终止:...(四)被依法追究刑事责任的;......。”   建议修改为:“第二十五条提名推荐或当选的业主委员会成员有下列情形之一的,不得提名,已当选的终止资格:...(四)因品行不端及违法犯罪行为被举报或追究的;......”   修改理由的说明:进一步明确业委会选举相关事宜,增加对业委会成员资格的限定,将街道办事处及政府房产管理部门纳入到业委会成员,监督引导业委会行使正确的权利规范业委会行为。1、业主委员会委员应当由遵守国家有关法律、法规,模范履行业主义务,维护业主共同利益,热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有一定组织协调能力,能够主动履行业主义务的业主担任,业主委员会委员本人、配偶及其直系亲属不得在本物业管理区域内的物业服务企业中兼职或者与该物业服务企业有其他利害关系,业委会成员出现谋取私利损害全体业主权益的可由街道办事处及政府房产管理部门公示罢免资格并纳入失信名单。现阶段业委会与物业企业矛盾明显,一个小区成立业委会首要目的是驱逐现物业企业,业委会是代表全体业主行使权利,监督物业提高服务,出现物业服务纠纷协调业主与物业解决矛盾,规劝不交费业主交纳物业服务费积极履行业主义务,共建和谐小区的组织,业委会成员发挥正能量可以促进物业企业服务品质,提高小区经济价值及业主生活品质,提高物业服务费收费率,是物业企业与全体居民都受益的一件事,但如果成立业委会的目的是为了带领小部分业主与物业、政府对立,辱骂、胁迫、殴打其他不附和业主,破坏小区整体和谐氛围,最终就会使小区成为垃圾场、破烂不堪,成为政府的负担,受最大损失的是全体业主及物业企业,因此在选入资格时一定要加以限制。2、街道办事处及房产管理部门为业委会成员之一,负责监督业委会行使权利规范业委会行为。将街道办事处及房产管理部门纳入小区业委会成员,可以有效起到保护全体业主合法权益的目的,促使业委会合理合法的行使权利,同时感知社区居民的操心事、烦心事、揪心事,加以解决。   现行《条例》第十四条原文:   “业主大会会议筹备组做好下列筹备工作:(一)确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;(二)参照市房产行政主管部门制订的示范文本,草拟业主大会议事规则和管理规约;(三)确认并公示业主名单、业主人数、所拥有专有部分面积以及投票权数;(四)拟定业主大会会议表决规则;(五)制定业主委员会成员候选人产生办法,确定候选人名单;(六)召开业主大会会议的其他准备工作。前款第一项至第四项的内容应当在业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内公告。”   建议修改为:   第三款(三)确认并公示业主名单、业主人数以及投票权数;   前款第一项至第五项的内容应当在业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内或智能化表决系统平台进行公告。   修改理由说明:   除非是实名制投票,否则,业主所拥有专有部分面积与参加业主大会投票的“投票权数”关系不易操作;   第五项,候选人名单应该公告。   建议增加一款内容:   “筹备组提议成立业主大会的公告发出后,业主无正当、合法理由不得再次申报成立业主大会。”   修改理由是:   基层调研中反映:在同一个物业小区,有两个联名(10名以上业主)要求成立业主大会并选举业主委员会(提名成员不同)的情况。   基于基层调查中反映出的问题:(1)条例中对于业委会成立的约定十名以上业主联名就可以筹备业委会的前期开展工作,现阶段有部分人成立业委会是为了一己私利,需要通过改进业主大会和业委会产生办法,以确保业委会真正为广大业主依法代行权利,维护全体业主和物业企业的合法权益。(2)业委会成立的动机不纯,有的业主自身与物业产生矛盾,拒缴物业服务费,想更换物业,不能模范履行业主义务,成立业委会,是为了向物业要好处、谋私利。(3)长期以来,业主委员会只是一个无法人地位和独立财产相对松散的业主自治性组织,其法律诉讼主体地位不明确,谈不上独立承担民事责任。即便现在不少地方接受诉讼或仲裁,物业公司胜诉后,也难以执行。而在实际运作中业委会主任、业主代表等人又难以得到适当的激励,由于机制欠缺,部分业委会成员或业主代表便会不公、不当地行使自己的权力,难以发挥业主组织应有的作用。(4)业委会是一个半公益性组织,成员自身必须要有一定空余时间来服务业主,一般高素质高觉悟的公务员、企事业单位人员、有正当职业或事业的人,根本没有空余时间参与业委会管理,导致一些无业闲杂人员成立业委会,这些人有的连房贷都还不起,连自身生活都不能保障,突然间摇身一变,成了一个经营额度上百万公司的“隐形老板”(物业企业受聘于业委会),自身管理能力不足,意识不高,开始谋私利,胡作非为。(5)业委会难以发挥作用。一是居民权力义务认识混淆,业委会组建难、作用发挥难,部分居民强调权利较多,履行义务较少,强调服务多,自觉缴费少;二是居民参与意识不强,对小区公共事务和公共利益缺乏应有的热情和主人翁精神,对小区决策、管理热情不高;三是运行难。业委会只是一个无法人地位的自治性组织,主体地位不明确,运行机制欠缺。(6)第十四条(二)参照市房产行政主管部门制订的示范文本,草拟业主大会议事规则和管理规约;“(二)参照市或区、县房产行政主管部门制订的示范文本”(目前的示范文本,是对开发商很有利,对广大的业主十分不利,实际中业主委员会很难成立,应由广大的业主进行修改完善,统一标准,避免公说公有理,婆说婆有理,应该没有开发商的积极配合也能很顺利的成立。)   (十)关于物业服务费、物业服务保证金   1、涉及该项权利的条文的修改与建议包括以下几点:   条例原文:“第九条:业主在物业管理活动中,享有下列权利:......(九)监督房屋专项维修资金的管理和使用;”   建议修改为:“第九条:业主在物业管理活动中,享有下列权利:......(九)监督物业服务费及房屋专项维修资金的管理和使用”。   同理,条例第十八条“第十八条业主委员会履行以下职责:......(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;(七)组织和监督房屋专项维修资金的筹集和使用”,建议修改为“(七)组织和监督物业服务费及房屋专项维修资金的筹集和使用”。   条例原文:“第十九条业主大会和业主委员会工作经费,由全体业主承担。经费的筹集、管理、使用,由业主大会议事规则规定。”   建议修改为:“第十九条业主大会和业主委员会工作经费应合理规范预算科目,由全体业主承担。经费的筹集、管理、使用,由业主大会议事规则规定。”   建议增加一条专门针对物业服务费资金管理的条款,具体内容由立法机构组织制定。专门就物业服务费的缴费和支出、监管建立便于规范的“第三方”资金存管平台。可以法定授权与政府主管部门或协议方国家金融机构,亦或业主大会(法人)主体资格。建立“第三方”资金监督存管平台后,有利于促进物业服务费的高效收缴和实现公开、透明的管理。(具体建议附后)   关于增加业主大会注册登记、开立独立资金存管(银行)账户用于物业服务相关费用收缴支出管理的条款:   业主大会以非法人“其它组织”的形式在民政部门注册登记,纳入社团法人规范管理。允许其独立开立资金存管(银行)账户,由社区、业委会、物业服务企业三方配合共同监管物业区集体公共资金。   业主大会应当建立规范的财务管理制度。住宅专项维修资金、共用部位和共用设施设备经营收益、业主大会和业主委员会工作经费、业主委员会组成人员工作津贴等应当按照财务要求建账、入账并定期在物业管理区域内显著位置或者智能化平台进行公示。业主委员会及物业企业应当妥善保管财务原始凭证及相关会计资料。由业委会每月给选聘的物业管理公司、职业经理人开支票发工资,定期报销日常运维费用。实现物业小区所有收支公开透明,阳光运作。   修改理由说明:   必要性:   业主委员会属于社会组织,既然社社会组织,就应该具有法人资格,目前,业主委员会没有法人资格,二物业服务企业具有法人资格。显然非常不对等。   属于社会组织的业主委员会,从现行法律规定(国务院社会团体登记管理条例)应该在民政部门登记注册。业主大会业主委员会代表全体业主实施自治管理。业主委员会由业主大会产生,通过开立银行账户,监管小区集体公共资金。能够极大的保障业主的公共利益。物业服务管理中,物业收费是一个大难题,业主和物业服务公司的矛盾包括(共用部位和共用设施设备经营收益、住宅专项维修资金)等问题,通过代表业主的业主委员会配合社区、物业服务企业共同监管小区集体公共资金,出现难以取得一致的情况,可以通过业主大会进行表决。以上措施可以从源头化解因上述问题产生的矛盾,同时,彻底解决物业收费难的问题。而现行制度中,物业费一旦被物业服务企业收取后,由于收取周期、收缴进度、实际支出等情况都难以实现公开透明管理,容易导致暗箱操作,甚至于出现挪用、侵占等严重问题,加之,取消资质评定后,物业服务从业门槛降低,改头换面、以次充好,失信行为猖獗等问题层出不穷,业主方陷于非常被动的地位。   可行性:   附:目前,国内其它城市业主委员会已经可以申请开设银行帐户。如,《辽宁省物业管理条例》于2018年2月1日起施行。该条例第三十三条明确:“业主委员会可以持备案证明等资料向金融机构申请开立账户,并按照有关规定对业主共有资金的收支、核销进行统一管理,不得以个人名义进行存储和管理。”   建议:如立法允许建立“第三方”物业服务费存管机制,建议取消第六十四条规定。   以上条款的修改理由补充说明:物业服务费的资金管理是具有重大“实践意义”的权利规定。1、条例第九条:规定“业主在物业管理活动中,履行下列义务:......(四)按照国家有关规定交纳房屋专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用”。按照业主义务与权利应对等,应对业主行使该项权利进行明确。2、条例第十八条“(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用”,只规定了“责”,却没有规定与之对应的“权”。3、由于条例规定不合理,导致权利失衡,使业主处于被动地位,以至于出现部分业主维权以通过拒交物业服务费的形式实现。4、建立物业服务费保管支出管理“第三方”平台,有利于约束合同双方的行为,使应缴费者无法“搭车消费”,提高收缴率,同时也可以做到“应缴必徼,以合同定收支、责权利相统一”。5、政府行政主管部门对于物业服务费的使用与管理应制定具体可操作的办法,科学规范合同示范文本、建立“第三方”物业服务费资金缴费、支出平台,客观上,可以提高物业管理的社会综合效益,对于物业管理涉及的各方都非常有利。6、如出现业委会没有产生或无法正常运转的情况,可以在立法中规定由街道社区居委会临时代行业委会职权,对资金账号进行监管,并向业主大会报告。   关于原条例中实施的物业服务保证金制度,收取比例是一年物业服务费收入的百分之十,有点过高。一个正常运转的诚信物业服务企业利润大致在5%-10%之间,保证金收取的过高会影响物业企业的正常运营。另外,这个规定缺乏法律依据,并且有违地方立法不得增设企业和自然人负担行为的立法规定。具体理由如下:1、物业服务合同,仅仅是一个合同行为;如果合同一方或者双方发生违约,也只能通过审查合同约定,追究违约责任。根据常识,违约责任按照合同约定追究;侵权责任才需要按照法律规定追究。如果通过这样的立法规定,当发生违约,物业服务企业,是应当承担违约责任?还是承担侵权责任?2、《合同法》中只有定金的规定,《担保法》只是对自愿的担保行为做出的规定。而一旦这样的地方立法得以颁布实施,必将违反合同自愿的根本原则。3、何况在物业服务实践中,不仅仅有物业服务企业的违约行为,更有为数不少的业主恶意欠费的违约行为;如果需要履约保证,那么业主又如何保证自觉履行交费义务呢?如何保证不以自己的义务对抗对方的权利呢?   从物业服务人的角度来看。部分业主基于特殊地位与社会关系,不缴纳物业服务费;或者部分业主以服务不达标为由拒绝缴纳物业服务费;特别是现行立法中对小区业主自治的规定过于宏观,对于小区业主共有账户如何设立没有明确。对物业服务抗辩的业主,没有办法通过将物业服务费缴纳到业主共有账户来履行其作为业主的义务,使得他们也只好拒缴物业服务费。由于物业服务本身具有排他难的特点,这些不缴费的业主,不论什么原因,都事实上继续享受物业服务。换言之,物业服务人仍旧继续提供服务。物业服务人采取法律手段维权,相对而言受限较多。在当前条件下,法官的工作负荷大,亦无法承担替物业服务人“代收费”的重任。(目前,我市法院系统受理的物业纠纷案件增长势头十分迅猛,据不完全统计,仅2018年昆都仑区人民法院受理的案件已达数千起。)于是,物业服务人面对部分业主的拒缴,除了降低服务外,也缺少有效的对策。业主与物业服务人,都站在个体利益角度来博弈,对抗的结果是“双输”的局面,并且双方都无法有效制止对方的侵权,最终陷入“囚徒困境”的深渊。在没有相互知情的情况下,业主与物业服务人就没有关于全局演变的共同信息,使得两者都无法从全局角度发现,自己与对方都陷入了互害模式之中,也就很难形成共同决心,采取立法、小区规约与行业规范等手段,提高相互知情、改善相互监督,由此改变博弈方式而使得大家都从困境中摆脱出来。   有利于对物业服务合同的规范。当下流行的包干制合同,是非常典型的限制业主知情权而导致业主与物业服务人陷入囚徒困境的恶制度。对比海外物业服务费信托模式,包干制与信托制相同之处在于,它们都将业主共有的物业服务费通过合同“约定”为物业服务人所有。两者的不同之处在于,在包干制下,物业服务人不再向业主报告物业服务费的使用去向;而在信托制下,业主可以随时查阅、复制、抄录一切物业管理的信息。将国外优秀的信托制的业主知情权去除,诞生了国内当下流行的物业管理的包干制。正是在知情权上的差异,好制度变成了坏制度:严格满足业主知情要求的信托制,使得物业服务人尽职为业主服务,好像在管理自己的家产一般尽心;而剥夺业主知情权的包干制,就使得物业服务人存有了随意掠夺他人资金的可能,即便原本高尚人格的物业经理人,也难以抵抗坏制度的诱惑。   建立第三方资金存管平台,有利于解决物业合同的合理规范。正如前述,包干制通过行政推动普及好用的足球竞彩app,由此把绝大部分小区的物业经理人与业主都陷入到长期的囚徒困境里。几十年来,物业行业的精英们不论多么善意努力,都无法阻挡整个行业在经营上、信用上、社会口碑上的全面崩溃。这应验了“坏的制度会让好人作恶,好的制度能让坏人从良”。全行业应告别包干制,回归充分满足业主知情的信托、酬金、量化公开、预算集中等制度类别,通过协助业主建立物业管理资金专门账户,帮助业主对各个分包专项提高知情与监督,重新构建业主与物业服务人之间的互信关系,这是拯救物业行业的唯一途径。   2、关于物业费收费标准的问题   现行《条例》第五十六条原文:   “住宅物业服务收费实行政府指导价;别墅、公寓以及写字楼、酒店、商场等其他非住宅物业服务收费实行市场调节价。   政府指导价由价格主管部门会同房产行政主管部门,根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等,制定相应的基准价和浮动幅度,并每年向社会公布。   实行市场调节价的,应当遵循平等、合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,比照政府指导价,由业主和物业服务企业协商确定。”   建议修改为:(参照新修订的《内蒙古物业管理条例》第五十三条)   新修订的《内蒙古物业管理条例》第五十三条:“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,分别执行政府指导价和市场调节价。物业服务收费标准由价格主管部门监管。政府指导价的适用范围和收费标准由价格由价格主管部门制定。市场调节价的收费标准应当在成本核算、公开公示、与业主协商的基础上,由业主委员会和物业服务企业在物业服务合同中约定。(一)廉租住房、公共租赁住房等保障性住房物业服务收费实行政府指导价,具体收费标准由旗县级人民政府价格主管部门和物业行政主管部门结合当地实际统一制定;(二)普通住宅物业服务费实行市场调节价,由业主委员会和物业服务企业在双方签订的物业服务合同中约定。未成立业主委员会的,由嘎查村民委员会、居民委员会组织业主代表和物业服务企业协商确定;(三)公寓、别墅等非普通住宅和商场、酒店、写字楼等非住宅物业服务收费实行市场调节价,具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。物业服务企业可以根据业主的委托,提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。普通住宅物业服务收费可以根据市场行情、物业服务内容和服务等级进行调整。物业服务企业应当在业主委员会的监督下,征得物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后方可调整物业服务费。(四)老旧住宅小区物业管理服务收费实行政府指导价;(五)业主改变房屋用途物业服务费;住宅、办公及营业用房以房屋实际用途区分。住宅用作办公的按照住宅物业收费标准加收100%;与住宅结构不可分割的楼宇,其用作办公用房的按照住宅物业收费标准加收100%,用作营业用房的按照住宅物业收费标准加收200%。”   修改理由:   物业费的问题是前期调研中反映较为突出的问题。高层物业费收费是否应该不同?底层需要交电梯费?物业费的收费标准?上述问题也是业主普遍关心的问题。   3、关于物业服务费收缴   现行《条例》第五十九条原文:   “物业服务企业依约履行服务的,业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费。业主不按约定交纳物业服务费的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以请求旗县区房产行政主管部门或者街道办事处、镇人民政府以及居民委员会、社区服务站调解,也可以按照合同约定依法申请仲裁或者向人民法院起诉。”   建议修改为:   “业主应当根据物业服务合同的约定向物业服务资金存管专用账户交纳物业服务费,并接受政府主管部门、街道社区、业主委员会、物业服务企业共同监督。物业服务企业依约履行服务的,业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费。业主未按照约定交纳物业服务费的,物业服务企业、业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,在物业管理区域显著位置公示等形式督促其限期交纳;逾期不交纳的,物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。经仲裁裁决或者判决确认后仍不履行的,按照个人征信管理有关规定录入个人征信档案。物业服务合同未约定或者未经业主同意,物业服务企业自行提供的服务,不得向业主收取费用。物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同以外的专项服务的,其收费标准可以由双方另行约定。”   修改理由:   物业收费难的问题,前期实际调研中非常突出。物业服务企业依约履行提供服务责任,业主须按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费,根据业主和监督物业费使用的各方意见,有效化解收缴支出难题。   (十一)关于业主委员会的职责   现行《条例》第十八条原文:   “业主委员会履行以下职责:(一)执行业主大会的决定,维护业主共同利益;(二)召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(五)监督管理规约的实施;(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;(七)组织和监督房屋专项维修资金的筹集和使用;(八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;(九)业主大会赋予的其他职责。”   修改建议:   增加“监督管理业主共有收益、审核需要业主分摊的费用、业主大会和业主委员会工作经费和津贴”内容。   修改理由的说明:   必要性:   比如:小区广告费,应该归全体业主所有;小区外部车辆进入小区的停车费;小区内配套的商铺要交的租金;近年,已经成为业主比较突出的矛盾。住宅专项维修资金、共用部位和共用设施设备经营收益、业主大会和业主委员会工作经费、业主委员会组成人员津贴?都属于小区集体公共资金。所以业主委员会监督管理业主共有收益是十分必要的。   原条例对业主共有收益、业主大会和业主委员会工作经费、业主委员会组成人员津贴、业主分摊的费用是缺项。   根据《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。所以,小区广告费,应该归全体业主所有。所以关于业主共有收益的监督管理是非常必要的。   关于业主分摊的费用的说明:   近年,旧小区加装电梯,很多城市都已经开始加装电梯了,考虑到我市旧小区未来也存在加装电梯的问题;同时还有旧小区房顶漏水、大修等费用是需要业主共同分摊的,所以,条例中应该在业主大会的职责中,将业主分摊的费用在条例中明确。   (十二)关于业委会公告内容与义务   现行《条例》第二十二条原文:   “业主委员会在物业管理区域内公布下列情况和资料:(一)业主委员会名称和成员名单;(二)管理规约、业主大会议事规则;(三)业主大会和业主委员会的决定;(四)物业服务合同;(五)物业共有部分的使用和经营收益的收支情况;(六)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;(七)其他应当向业主公布的情况和资料。”   建议增加条款:“房屋专项维修资金的筹集、使用明细;   第五款应明确:“物业共有部分(占用业主共有道路、场地设置车位、小区广告等)的使用和经营收益的收支情况、业主分摊的运维费用、改变共有部分用途的情况”等。   修改理由的说明:   原条例不够全面。“第十五条业主大会由一个物业管理区域内全体业主组成,对下列事项作出决定:…(五)房屋专项维修资金的使用;…(七)改变共有部分用途;房屋专项维修资金的筹集、使用明细;……”。改变共有部分用途等均是业主大会权利范围,是需要向业主公布的非常重要的事项。业主分摊的运维费用,旧小区大修等需要业主分摊,以及加装电梯等均是未来发展趋势。此类问题均应纳入条例。   (十三)关于业主大会、业主委员会印信管理   第二十三条和第二十四条之间建议增加一条:   “业主大会和业主委员会应制定印信管理制度,对印章保管、使用等作出具体规定。”   修改理由的说明:   “第二十三条业主委员会任期届满六十日前,应当组织召开业主大会会议进行业主委员会换届选举。逾期未换届选举的,由居民委员会或者社区服务站在旗县区房产行政主管部门和街道办事处或者镇人民政府的指导和监督下,组织业主进行换届选举。   第二十四条新一届业主委员会选举产生之日起十日内,原业主委员会应当在街道办事处或者镇人民政府监督下将其保管的有关印章、账目、凭证、档案等文件资料及其他属于全体业主共有的财物,移交给新一届业主委员会,并办理好交接手续。拒不移交的,新一届业主委员会可以请求街道办事处或者镇人民政府协助收回。”   两款条例规定之间,从换届选举直至移交,没有业主大会和业主委员会成立后对于制定印章的保管、使用等规则,实际工作中,如果出现违法刻制、使用、盗用等问题,将很难界定责任。   (十四)关于业主委员会成员的资格终止   现行《条例》第二十五条原文:   “业主委员会委员有下列情形之一的,其委员资格终止:(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;(二)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的;(三)因疾病等原因丧失履行职责能力的;(四)被依法追究刑事责任的;(五)以书面形式向业主大会提出辞呈的;(六)拒不履行业主义务的;(七)法律法规和管理规约规定的其他情形。”   建议增加如下内容:   (七)不能够模范遵守业主公约及社会公德的;(八)其他原因不宜担任业主委员会委员的。   修改理由的说明:   业主委员会是半公益性组织,对业主负有社会责任,当前,很多业委会成员是为了谋取私利加入的,不能代表业主整体利益,在选举提名及履职作为的要求方面,应当突出公道正派,倡导社会正能量。   以上建议同时参考了《内蒙古物业管理条例》第二十三条,第七款。   (十五)关于业主大会及业主委员会权限   现行《条例》第二十六条原文:   “第二十六条业主大会、业主委员会作出的决定有下列情形之一的,旗县区房产行政主管部门应当责令限期改正或者予以撤销,并通告全体业主:(一)违反法律法规和政策的;(二)危害社区安定,损害社会公共利益的;(三)侵害业主合法权益的。……”   建议修改为:   “第二十六条业主委员会不得有下列行为:(一)拒不执行业主大会决定;(二)转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料;(三)违法违规发布言论和公告;(四)打击、报复、诽谤、陷害投诉人、举报人;(五)煽动业主拒缴物业服务费;(七)聚众和物业服务企业发生矛盾和冲突;(八)违规与物业服务企业签订物业服务合同;(九)擅自动用住宅专项维修资金、业主共有收益,侵占业主共有财产;(本条款前提是业主委员会有独立的或由第三方共同监管的资金存管帐户)(十)违反法律、法规规定侵害业主合法权益的其他行为。”   修改理由的说明:   必要性:   目前,经前期调研业主及业主委员会内部问题发现,业主委员会不当监管行为(如:违法违规发布言论和公告,以物业服务企业服务不到位为理由,煽动业主拒缴物业服务费,聚众和物业服务企业发生矛盾和冲突),已经成为比较突出的矛盾问题。如何有效解决上述问题,需要条例明确规范业主委员会的行为条款。因此综合考虑,并参考了其它城市物业管理条例,提出如上建议。   (十六)关于物业服务费   现行《条例》第二十八条第二款原文:   “居民委员会、社区服务站组织实施物业管理的具体办法和收费标准由市人民政府制定,并定期向社会公布。”   建议修改为:   “居民委员会、社区服务站组织实施物业管理的具体办法和收费标准由市人民政府制定,保障性住房、房改房、老旧住宅小区和普通住宅前期物业管理服务收费实行政府指导价管理。其他物业服务收费,实行市场调节价。并定期向社会公布。”   条例第五十六条原文:   “住宅物业服务收费实行政府指导价;别墅、公寓以及写字楼、酒店、商场等其他非住宅物业服务收费实行市场调节价。政府指导价由价格主管部门会同房产行政主管部门,根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等,制定相应的基准价和浮动幅度,并每年向社会公布。实行市场调节价的,应当遵循平等、合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,比照政府指导价,由业主和物业服务企业协商确定。”   修改建议(略):   修改主要理由:1、基于现在不断上涨的人工成本和无法上涨的物业服务费,建议无论什么类型的物业都实施市场调节价,因为政府指导价实施起来不够灵活,很难让物业服务企业存活。2、原条款关于收费标准,没有细化,应该把政府指导价管理和市场调节价体现出来。   基于基层调研反映的问题:   原条例中所约定的业主不履行义务,不按时缴纳物业服务费用的,物业公司可以到人民法院进行诉讼,在新条例中应明确无故不缴纳物业服务费用的业主已经侵犯了全体业主的合法权益,也影响了物业企业的正常运营,应规定滞纳金比例,而且法官的判决一定也要参照地方的条例,因为每个地区都有地方政策,不能一直的坚持不符合当地情况的法规。既然有了地方的物业管理条例,就要作为依据。   坚决抵制恶意或故意不缴物业服务费现象,凡是问题业主,以物业纠纷问题到政府机关进行投诉、纠缠、闹事的,首先应明确其是否缴费,缴费后予以接待处理,是物业的问题,有物业企业提供解决方案,如是物业企业自身原因故意刁难业主的,可以对物业企业进行处罚。但是不能助长邪风歪气,形成业主只要缴费就闹事,闹事就的解决、解决就得妥协的风气。   (十七)关于前期物业部分条款的合并   现行《条例》第二十九条、第三十条、第三十一条原文:   “第二十九条物业管理区域划分,以建设工程规划许可证批准的范围为基础,综合考虑供热、供水等相关配套设施设备及社区建设等因素,应当遵守下列规定:(一)新建住宅小区,包括分期建设的,按照小区整体规划设计范围划分为一个物业管理区域;(二)非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备,能够封闭管理的,划分为一个物业管理区域;(三)地理上自然连接规模较小的住宅小区,经各自业主大会同意后,可以合并为一个物业管理区域;(四)根据城市详细规划确定整合为一个居住区或者组团的,划入一个物业管理区域。   第三十条新建建设项目开工建设前,建设单位应当持建设工程规划许可证向旗县区房产行政主管部门提出物业管理区域划分书面申请。旗县区房产行政主管部门应当在接到申请后十个工作日内,按照本条例第二十九条规定,在征求街道办事处或者镇人民政府和居民委员会、社区服务站的意见后划定物业管理区域,并书面告知建设单位。建设单位销售物业,应当将物业管理区域四至界限在物业买卖合同中明示。   第三十一条已经建成并交付的物业,尚未划定物业管理区域或者需要调整物业管理区域的,相关居民委员会、社区服务站可以向旗县区房产行政主管部门提出划分或者调整物业管理区域书面申请。旗县区房产行政主管部门在接到申请后十个工作日内,按照本条例第二十九条的规定,在征求相关业主及街道办事处或者镇人民政府意见后,划定或者调整物业管理区域,并予以公示。”   修改建议:把以上条款划分到“第三章前期物业管理”   修改理由的说明:   “第二章业主、业主大会及业主委员会”的标题没有涉及物业管理区域。   (十八)关于业主大会选聘物业服务企业的权利   1、关于物业服务企业资质:   第三十二条原文:   “业主、业主大会选聘物业服务企业前,住宅物业的建设单位应当通过本市统一的物业管理招投标平台,公开招标选聘具有相应资质的物业服务企业提供前期物业服务。投标人少于三个或者物业建筑规模小于二万平方米的,经市房产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。   非住宅物业的建设单位可以通过协议或者招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业提供前期物业服务。”   第四十六条原文:   “一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。物业服务企业应当按照国家和自治区有关规定取得资质证书,并在资质等级许可的范围内从事物业服务活动。从事物业管理的人员应当按照国家和自治区规定,取得职业资格证书。不得伪造、涂改、转让、出租、转借资质证书和资格证书。”   第六十一条、六十七条、九十六条原文:(略)   修改建议:   建议删去条文中“具有相应资质的”、“资质证书”、“资质”、不得伪造、涂改、转让、出租、转借资质证书和资格证书。   增加:将市房产行政主管部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制,加强物业管理行业诚信管理。   修改理由的说明:   2018年4月4日,国务院正式发布《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》,其中对《物业管理条例》的五个条文进行了部分修改和删除。删除了条纹中的“具有相应资质的”等。国家取消资质化就是为了把物业服务的服务质量放在首要的要求,物业服务企业的服务质量是招标选聘的重要条件。近年,业主与物业服务企业的矛盾和纠纷涉及业主对服务不满意拒交;小区环境卫生差拒交:公共设施无人维修拒交;物业企业因为业主不交物业费,停水停电;保安人员素质参差不齐,年龄偏大等矛盾和纠纷。物业企业的服务质量直接影响到业主缴纳物业费。资质的取消,广大业主将以物业服务企业的服务质量选聘服务质量好的物业服务企业。   需要修订的其它内容包括:1、国家已取消“物业服务企业资质”评定,相关内容应当依据物业服务企业的信用等级确定。2、选聘和解聘物业服务企业由业主大会依法作出决定,任何组织和个人都无权干预,对于给物业管理造成损失的不作为、乱作为的行政行为或个人行为应当明确罚则。   修改理由的说明:1、根据《国务院关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定》(国发[2015]11号)文件精神,取消物业管理师注册执业资格认定行政审批。国务院关于取消一批职业资格许可和认定事项的决定(国发〔2016〕35号)。《国务院关于修改部分行政法规的决定》国务院令第666号,自公布之日起2016年3月1日施行。根据决定第三十五条之规定,与政策规定发生冲突的,应当相应修改。2、现实当中物业服务企业难解聘的情况较多,有历史遗留问题方面的,也有行政不作为方面的,需要完善追责机制。3、物业服务企业可以通过降低服务而提高自身利润,只要服务降低的程度,尚能获得不少于50%的业主满意。这是因为更换物业服务企业需要业主大会双过半,即便50%的业主不满,也无法更换。业主表面上具有更换物业服务企业的“选择权”,但是选择权的行使要通过业主大会共同决定。于是,从0~50%的不满意率的广大范围内,业主对物业服务企业的选择权是无法行使的。难以通过选择权经由市场渠道解决问题,业主们只好求助行政解决。对于小区规模大的,举千户小区为例,不要说50%业主,仅仅5%的业主上访就使得街道、区政府高度紧张而下意识地“打压”业主。于是,业主面对物业服务企业降低服务,既难以更换物业,又常常被政府打压,除了拒缴物业服务费抗辩外,缺少有效的对策。   (十九)关于物业管理区域划分   现行《条例》第二十九条原文:   “物业管理区域划分,以建设工程规划许可证批准的范围为基础,综合考虑供热、供水等相关配套设施设备及社区建设等因素,应当遵守下列规定:(一)新建住宅小区,包括分期建设的,按照小区整体规划设计范围划分为一个物业管理区域;(二)非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备,能够封闭管理的,划分为一个物业管理区域;(三)地理上自然连接规模较小的住宅小区,经各自业主大会同意后,可以合并为一个物业管理区域;(四)根据城市详细规划确定整合为一个居住区或者组团的,划入一个物业管理区域。”   修改建议:   增加以下两款:1、“物业主要配套设施设备和相关场地共用的,应当划分为一个物业管理区域,主要配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的,可以划分为不同的物业管理区域。”2、“物业管理区域划分后不得擅自变更。”   修改理由的说明:   主要配套设施设备和相关场地共用应该写入条例中。原条例中没有物业管理区域划分变更的条款。   (二十)关于前期物业合同   现行《条例》第三十五条原文:   “前期物业服务合同可以约定期限。期限未满,业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。”   建议修改为:   “前期物业服务合同可以约定期限。期限未满,业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。”   “如业主们有十分之一以上联名提出对原物业服务企业的物业管理服务表示不满意,有权通过业主委员会向业主大会提出解聘物业服务公司,并经业主大会表决通过后与原物业服务管理解除合同。解聘及新聘物业服务公司应按照有关规定程序进行。原物业服务企业必须将相关物业管理资料移交给新的物业服务企业。原物业服务企业拒绝移交物业管理权的,业主委员会可以直接向法院起诉。”   修改理由说明:   前期调研中,存在物业服务不能令业主满意。这也是收费难的主要原因。有的业主满意,有的业主不满意;一些物业服务企业员工素质偏低,服务不规范;服务意识不强,不能满足业主的合理要求,存在管理不规范、高收费低服务、侵犯业主合法权益等行为,使业主和物业服务企业之间矛盾频发。原条例只明确了权限未满的条款,没有将业主们因为原物业服务企业服务质量存在问题,业主委员会有权选聘新的物业服务企业的条款。   建议前期物业管理应增加的条款:   1、“前期物业管理期间,有下列情形之一的,建设单位应当依法重新选聘物业服务企业,并监督物业服务企业之间依法交接:(一)前期物业服务合同期满,业主大会尚未成立,物业服务企业不愿再续签合同的;(二)物业服务企业擅自撤离的;(三)物业服务企业被吊销营业执照的;(四)法律、法规规定的其他情形”   2、“前期物业管理期间,建设单位已经注销、前期物业服务企业注销或者因为其它原因无法履行相关义务,已经成立业主大会的,由业主和业主大会选聘新的物业服务企业;尚未成立业主大会的,物业服务企业应当于退出物业管理区域(多少日)前书面告知业主及物业所在地街道办事处、镇人民政府或者居委会。街道办事处、镇人民政府或者居委会应当在物业服务企业退出前,组织业主成立业主大会,决定管理模式。”   修改理由的说明:   前期物业管理期间,物业服务企业不愿意续签物业服务合同的情况、物业服务企业营业执照被吊销、建设单位已经注销、前期物业服务企业注销等情况,需要补充和完善相关条款。   3、关于前期物业合同的期限   现行条例原文:   “第三十三条建设单位应当在下列时限内完成前期物业服务企业选聘工作:(一)预售商品房在取得商品房预售许可证前;(二)新建现售商品房在物业销售前三十日;(三)非出售的新建物业在交付前九十日。”   建议修改为:   “建设单位应当在下列时限内完成前期物业服务企业选聘工作:(一)预售商品房在取得商品房预售许可证前;(二)新建现售商品房在物业销售前三十日;(三)非出售的新建物业在交付前九十日。建设单位应当自选定物业服务企业之日起三十日内与物业服务企业签订前期物业服务合同。”   (二十一)关于建设单位遗留问题:   现行《条例》第三十六条原文:   “新建物业应当符合下列条件后,方可开始向业主收取物业服务费:(一)所有建设项目按照批准的规划和有关专业管理设计要求全部建成,经竣工验收合格;(二)供水、排水、供电、燃气、供热、电梯等设施设备和道路、绿化、物业管理用房等公共配套设施按照规划设计要求建成,并且达到有关建设标准,具备使用条件,其中绿化可以在物业验收合格后的第一个绿化季节内完成;(三)施工机具、临时设施、建筑垃圾、剩余构件等全部拆除并清运完毕;(四)具备物业管理条件。”   建议酌情修改,增加以下条款:   “(五)物业正式移交前,物业服务企业与建设单位要签订书面协议并负责结清前期物业服务费; (六)  前期物业招标中中标的物业服务企业,在接受业主大会招标选聘中具有同等条件下优先受聘权,但首次收取物业服务费的合同期限不得超过12个月; (七)  物业服务企业不得以业主装修押金抵顶物业服务费; (八)  ……(略)。”   修改理由的说明:   目前,新建物业小区的开发建设单位良莠不齐,往往存在不同程度的资金链、未批先建、配套不全等问题(依靠自有资金占合理比例开发建设的很少),一旦出现政策违规等不确定因素影响,就会导致建设遗留问题。前期调研中发现的问题:如,小区设施不配套、绿化不达标,新建项目配套设施存在无法达到建设标准,不具备使用条件等情况,建设单位为回笼资金,出现非正常程序的出售和交房现象,属于开发建设遗留的问题容易转嫁于物业公司,导致物业矛盾突出。目前,此类问题是新交付楼盘中物业矛盾最为集中、尖锐的,而现行条例规定由于受群众上访等因素制约,基层物业管理责任单位(房管部门、街道社区)又不得不面对,建议在条例中进一步细化明确解决办法。特别是对于监管开发建设单位造成的遗留问题,需要制定明确的追责机制、监管机制,明确监管主体。对不具备使用条件,强制交房的,需要制定相应的物业违规移交处罚条款。   现行《条例》第三十七条原文:   “物业服务企业在承接物业时,应当对物业建筑主体、共用部位、共用设施设备进行查验,确认物业符合第三十六条规定的交付条件,并由双方签字确认查验记录后,完成交付手续。发现问题应当书面告知建设单位,及时进行整改。   物业服务企业不得承接不符合交付条件的物业。建设单位提出要求物业服务企业承接不符合交付条件或者未经查验的物业的,物业服务费由建设单位承担。”   建议修改为:   “建设单位应当在与物业服务企业办理承接物业管理手续(多少日)之前,应当对物业建筑主体、共用部位、共用设施设备进行查验,确认物业符合第三十六条规定的交付条件,并由双方签字确认查验记录后,完成交付手续。与交付条件不符的,由建设单位负责整修。   物业服务企业不得承接不符合交付条件的物业。建设单位提出要求物业服务企业承接不符合交付条件或者未经查验的物业的,物业服务费由建设单位承担。   建设单位应当与物业服务企业签订承接查验协议,对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议,与前期物业服务合同具有同等法律效力。   建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假,在承接查验过程中共同侵害业主利益的,应当共同承担赔偿责任。”   (注:以上为参照西安市物业管理条例)   修改理由的说明:   前期调研中,存在因为开发商遗留问题给物业管理服务造成的隐患。房屋出现质量问题后,开发商根本不主动维修,与物业服务企业相互推诿责任。原条例“发现问题应当书面告知建设单位,及时进行整改”。并没有对建设单位整改的时限、违约责任的补充条款。因此,从根本上解决开发商遗留问题,需要条例中对建设单位和物业企业承接查验工作必须要完善程序条款,对查验的基本情况、存在的问题等要根据协议查验结果,书面明确双方的权利和义务,如果发生违约责任,应明确法律责任的约定。   房屋有质量问题,业主拒交物业费。在物业服务法律关系中,业主应该向物业企业给付物业费,业主是债务人,物业企业是债权人;而在房屋买卖关系中,业主是债权人,开发商是债务人。业主不能要求物业企业为开发商前期的建设质量等问题负责,因此不能以物业费来抵销前述遗留问题产生的损失。应该按照合同约定向物业企业给付物业费。至于前期出现的遗留问题,如果保修服务可以解决的,通过保修服务解决。保修服务解决不了的问题或者其他非保修方面的问题,应该由开发商负责解决。开发商应该按照国家法律、法规、合同约定等,承担相应的民事责任。   关于开发商遗留问题需增加的条款:   “承接查验过程中,因建设单位逾期不提供相关合格证明材料、物业项目存在严重安全隐患和重大工程缺陷等影响物业正常使用的,物业服务企业有权拒绝承接该项目。   承接查验的费用,由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明的,由建设单位承担。”   (以上参照西安物业管理条例)   修改理由的说明:   原条例的条款,对于物业项目存在安全隐患和工程缺陷没有条文,设此条款是为了规范物业企业承接物业项目。   (二十二)关于前期物业正式移交   现行《条例》第三十九条原文:   “建设单位应当在与物业服务企业办理承接物业管理手续二十日之前,向物业服务企业移交项目竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料及设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料和物业服务用房,并接受街道办事处、镇人民政府的监督。建设单位和前期物业服务企业应当自物业交接完成后三十日内持相关文件向房产行政主管部门办理备案手续。”   建议修改为:   “建设单位在销售物业时,建设单位应当在与物业服务企业办理承接物业管理手续二十日之前,向物业服务企业移交下列资料:(一)项目竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;(二)共用设施设备名称、用途;(三)共用部位的名称、位置和面积;(四)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;(五)物业管理区域的范围;(六)房屋及建筑面积清册;物业质量保修文件和物业使用说明文件;(七)业主名册;(八)物业管理用房的位置和面积;(九)承接查验所必需的其他资料。物业服务企业应当自物业交接后三十日内,持物业承接查验相关资料向物业所在房产行政主管部门备案。物业交接后,发现存在隐蔽工程质量问题,影响房屋结构安全和正常使用的,建设单位应当负责修复;造成损失的,依法承担赔偿责任。”   修改理由的说明:   原条例没有物业管理区域的范围、共用设施、共用部位、物业管理用房的位置和面积、房屋及建筑面积的具体条文。   调研中,大部分业主不太明确小区公共部分,配套公共设施设备。条例中应该对业主共用设施设备清单写入条例。根据国务院《物业管理条例》第38条规定“物业管理用房的所有权属于业主”在实践中,物业管理用房包括物业办公用房、物业经营用房、业主委员会活动用房。故,原条例,物业服务用房修改为物业管理用房,更准确。   (二十三)关于临时管理规约   现行《条例》第四十条原文:   “建设单位销售物业前,应当参照市房产行政主管部门提供的示范文本制定临时管理规约。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位在销售物业时,应当将前期物业服务合同和临时管理规约向物业买受人明示。   物业买受人与建设单位签订物业买卖合同,应当就遵守前期物业服务合同和临时管理规约予以书面承诺。业主大会通过管理规约后,临时管理规约即行失效。”   建议修改为:   “建设单位销售物业前,应当参照市房产行政主管部门提供的示范文本制定临时管理规约。临时管理规约应该包括以下内容:(一)物业基本情况:物业位置、面积;业主共有部位、共用设施范围;(二)业主使用维护物业共有部分的规定;(三)业主使用物业专有部分的权利和义务;(四)维护物业管理区域公共秩序的权利和义务;(五)业主的共同利益;(六)违反临时管理规约的责任。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位在销售物业时,应当将前期物业服务合同和临时管理规约向物业买受人明示。物业买受人与建设单位签订物业买卖合同,应当就遵守前期物业服务合同和临时管理规约予以书面承诺。业主大会通过管理规约后,临时管理规约即行失效。”   修改理由的说明:   原条例第四十条临时管理公约的具体内容是缺项,应该在条例中完善此内容。   (以上参照其它城市相应条款)   (二十四)关于空置房的物业费收取问题   现行《条例》第四十一条原文:   “第四十一条已竣工验收但尚未出售或者尚未交付的物业,物业服务费由建设单位承担;物业符合交付条件并已交付的,物业服务费由业主承担。前款所称交付,是指业主收到交付通知并办理完相应手续。业主收到交付通知后在九十日内不办理相应手续的,视为交付。”   建议修改为:   “已竣工验收但尚未出售或者尚未交付的物业,物业服务费由建设单位承担;物业符合交付条件并已交付的,物业服务费由业主承担。前款所称交付,是指业主收到交付通知并办理完相应手续。业主收到交付通知后在九十日内不办理相应手续的,视为交付。物业服务费发生的起止日期自建设单位催告买受人接受交付的期限结束次日起计算。业主不得以没领钥匙、没装修拒交物业费。经业主验收,因未装修不具备入住条件的空置房或入住后(含房屋装修)因故长期不使用的空置房,从验收或业主报告物业服务企业,经物业服务企业登记确认后,两年之内其物业服务费按物业服务合同约定收费标准的50%交纳;两年之后到五年之间其物业服务费按物业服务合同约定收费标准的70%交纳。”   关于空置房:   国务院《物业管理条例》并没有明确物业售后,业主或使用人入住前物业管理服务费应该怎么收。有的省市规定,业主办理入住手续后长期(连续六个月以上)未入住的空置物业及入驻后长期未使用的空置物业,业主应向物业服务企业书面备案,按规定或约定服务标准的70%至90%交纳空置物业费,具体比例由当地价格、物业管理主管部门制定。车辆管理费却要全额缴纳.   附:《苏州市物业服务收费管理实施细则》规定:“新建普通住宅前期物业管理期间,业主办理入住手续后未入住或未使用,并事先书面告知物业服务企业的,在不超过24个月的时期内,物业公共服务费按70%交纳,优惠期超过24个月的可由双方协商确定。”   修改理由说明:   前期调研中业主没领钥匙、没装修、没入住或者房屋空置,拒交物业费的问题比较突出。一方面原条例中,对没领钥匙、没装修、没入住或者房屋空置没有相关条文的具体规定,另一方面,业主针对上述问题,成为不交物业费的理由。具体条例国务院《物业管理条例》并没有明确物业售后,业主或使用人入住前物业管理服务费应该怎么收。所以建议我市结合我市实际情况,并且参考其它省市关于空置房的条文制定相关条款。   附:《苏州市物业服务收费管理实施细则》规定:“新建普通住宅前期物业管理期间,业主办理入住手续后未入住或未使用,并事先书面告知物业服务企业的,在不超过24个月的时期内,物业公共服务费按70%交纳,优惠期超过24个月的可由双方协商确定。”   甘肃   根据2010年9月3日讨论通过的甘肃省人民政府关于修改《甘肃省物业管理办法》的决定的第二十九条规定:建设单位未售出的及业主购房未入住的空置物业,应当缴纳物业管理费用。缴纳比例为收费标准的70%,但不得因此而增加其他业主的负担。   湖南   根据湘价服〔2010〕76号《湖南省物业服务收费管理办法》第十九条规定:已办理交付手续但未使用的物业,物业服务费按照90%交纳。   南京   《南京市物业服务收费管理实施办法》明确了业主办理入住手续后长期(连续性6个月以上)未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业,业主应向物业管理企业书面备案,按规定或约定公共服务费标准的70%缴纳空置物业管理费。公摊水电费部分,空置物业也可以按照70%来分摊正常的费用。   (二十五)关于物业服务用房   现行《条例》第四十二条原文:   “建设单位应当按照规划无偿配置物业服务用房。物业服务用房包括业主委员会办公用房、物业服务企业办公用房和经营用房。物业服务用房面积不得低于建设工程规划许可证载明的建筑工程总面积的千分之三,并不得低于一百平方米;业主委员会办公用房面积不得低于三十平方米。住宅物业的物业服务用房应当为独立使用的地上房屋,具备供水、供电、供热、采光等基本使用功能,不得妨碍相邻居民的正常生活。物业服务企业办公用房、业主委员会办公用房属于全体业主所有,任何人不得改变用途、分割、转让、抵押和出租。”   建议修改为:   “建设单位应当按照规划无偿配置物业服务用房。物业服务用房包括业主委员会办公用房、物业服务企业办公用房和经营用房。物业服务用房面积不得低于建设工程规划许可证载明的建筑工程总面积的千分之三,并不得低于一百平方米;业主委员会办公用房面积不得低于三十平方米。前期物业服务企业应当在业主委员会备案之日起(多少日)内,向业主委员会移交办公用房。住宅物业的物业服务用房应当为独立使用的房屋,具备供水、供电、供热、采光等基本使用功能,不得妨碍相邻居民的正常生活。且位于地面以上的建筑面积不低于物业管理用房建筑面积的百分之五十。物业服务企业办公用房、业主委员会办公用房属于全体业主所有,未经业主大会同意,任何单位和个人不得将物业管理用房改变用途、分割、转让、抵押、出租或者改作他用。”   修改理由说明:   原条例中,对业主委员会用房,没有具体什么时间移交的条文,因此,需要完善移交的时间,避免矛盾。调研中,我市高层小区,物业服务用房存在地下室作为经营用房。所以独立使用的地上房屋,应该改为独立使用的房屋。对地上和地下物业管理用房的建筑面积应该有一定的规定范围。物业管理用房属于全体业主所有,条例中应该体现业主大会的权利,增加未经业主大会同意,原条例只涉及“任何人不得改变用途”,因为物业企业和业主委员会是物业用房的主体,所有应该把任何单位写入条例。   (二十六)关于物业服务企业资格监管   现行《条例》第四十六条原文:   “第四十六条一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。物业服务企业应当按照国家和自治区有关规定取得资质证书,并在资质等级许可的范围内从事物业服务活动。从事物业管理的人员应当按照国家和自治区规定,取得职业资格证书。不得伪造、涂改、转让、出租、转借资质证书和资格证书。”   建议修改为:   “一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。由房产行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制,加强行业诚信管理。”   修改的理由:   2018年4月4日,国务院正式发布《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》,其中对《物业管理条例》的五个条文进行了部分修改和删除。删除了条纹中的“具有相应资质的”等。   (二十七)关于物业服务企业的权利   现行《条例》第四十七条原文:   “物业服务企业享有以下权利:(一)依照物业服务合同和管理制度实行物业管理;(二)制定物业服务的具体措施;(三)按照合同约定,收取物业服务费和其他相关费用;(四)制止违反物业服务合同和业主公约的行为;(五)有权要求业主委员会协助履行物业服务合同;(六)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他权利。”   修改建议:   内容增加一款:   “可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业服务企业,但不得将该区域内的全部物业服务一并委托给他人;对于主要以服务委托外包为主提供物业管理服务的企业由政府房产主管部门配合业主进行监督,并向业主公告明示。”   修改的理由:   本条款是物业服务中的专项服务业务,物业服务企业有权利针对专项服务开展委托服务,但应体现透明、公开监督,由业主大会决定聘用或解聘。   (二十八)关于物业服务企业的义务   现行《条例》第四十八条原文:   “物业服务企业履行下列义务:(一)履行物业服务合同,执行物业管理行业规范和技术标准;(二)接受有关行政管理部门的监督管理;(三)接受业主和业主委员会的监督;(四)重大物业管理措施提交业主委员会审议;(五)每半年向业主委员会报告物业服务费收取和使用情况;(六)发现违反规划、治安、消防、环境保护、物业装修、绿化等方面法律、法规规定的行为,应当及时制止,并向有关行政管理部门报告;(七)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。”   建议修改为:(一)履行物业服务合同,按照物业服务的规范和标准提供服务;(二)向业主告知安全合理使用物业的注意事项;(三)建立针对业主的意见和建议的机制,改进和完善服务;(四)接受关行政管理部门、居民委员会的指导和监督管理;(五)向业主委员会报告物业服务费收取和使用情况;(六)发现违反规划、治安、消防、环境保护、物业装修、绿化等方面法律、法规规定的行为,应当及时制止,并向有关行政管理部门报告;(七)定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护,按照物业服务合同约定组织维修;(八)落实安防人员、设施以及安保措施,确保安防监控设施正常运转;(九)实行二十四小时值班制,建立和完善物业服务工作应急预案,及时处理物业服务中的突发事件;(十)做好物业维修、养护、更新及其费用收支的各项记录,妥善保管物业档案资料和有关财务账册,建立物业服务信息平台,为业主提供免费查询服务;(十一)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。”   建议调整修改的内容包括:物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费、不配合管理等为由减少服务内容或者降低服务质量,不得采取中断供水、供电、供气、供热等方式限制或者变相限制专业服务。   修改理由如下:   物业服务企业有义务向业主告知安全合理使用物业的注意事项。物业服务企业的服务质量,关系到物业费的收取,也直接影响到物业服务企业的续签。在物业服务过程中,应该重视业主的意见和建议,业主关心的是物业的服务质量。小区的安防监控设施、善物业服务工作应急预案条例中没有体现。   关于原条例接受业主和业主委员会的监督。近年,业主委员会、居委会、物业服务企业三者的关系,成为物业服务管理中的主要矛盾。主要表现在业主、业主委员会与物业服务企业相互掣肘;物业服务企业与居委会之间,职能交叉;居委会和业主委员会之间职能混淆;这种状况严重影响小区物业管理的良性循环。我国《城市居民委员会组织法》第二条的规定:“居民委员会作为居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。居民委员会在物业管理中:(1)参与业主委员会的筹建工作;(2)监督业主、业主委员的工作;(3)参与业主委员会的换届选举;(4)监督物业公司的运营;(5)指导业主委员会的工作。根据业主委员会的职能,居民委员会与业主委员会之间的关系,是一种监督与协调的关系。居民委员会与物业公司之间,应当相互协调;才能实现业主委员会的自治管理,物业公司的专业管理,居民委员会的社区管理相结合。   在前期调研中,物业企业因为业主不交物业费,停水停电:供水、供电合同的双方当事人为业主与供水、供电公司;物业服务合同的双方当事人为业主与物业企业,两者处于不同的法律关系中。停水停电的权利是供水、供电公司的一项重要合同履行抗辩权,物业企业不是供水供电合同的主体,自然不享有供水供电权。如果物业企业擅自停水停电给供水、供电公司造成损失的,供水供电公司也可以向物业企业索赔。   (二十九)关于物业合同内容规范   现行条例第四十九条原文:(略)   需要增加具体条款,明确物业服务合同内容。   修改建议参考如下:   “业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。所有应该在条例中明确物业服务合同的内容。”   物业服务合同应当包括下列内容:“(一)物业的基本情况;(二)委托方和受托方的权利义务;(三)物业管理服务事项和服务标准要求;(四)物业服务费的标准和收取办法;(五)物业的维修和养护要求;(六)公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务;(七)合同的期限、变更和解除;(八)合同终止时物业资料、财物的移交方式;(九)违约责任及解决纠纷的途径;(十)住宅专项维修资金的管理使用;(十一)物业管理服务用房;(十二)双方当事人约定的其他事项;(十三)装修管理服务协议。”   (以上参照西安物业管理条例)   修改理由如下:   经过调研,现行条例对于此项内容并未明确,主要依靠政府主管机关的合同模板来规范,但现实工作中,由于业委会在订立合同方面并非专业人士,有些业委会与物业服务企业私下利益交换等种种原因,客观上存在侵害业主或物业服务企业权益的可能;有的业委会漫天要价,不顾及客观实际,物业服务企业为了承揽项目,只好硬着头皮接下项目,最终导致后续矛盾、问题层出不穷。综上,很有必要对双方合同的规范性加以约制,制定出明确条款,解决了于法有据,才能有利于减少合同纠纷,维护双方公平。   (三十)关于建立物业企业信用体系   1、现行《条例》第五十五条原文:   “业主对物业服务企业的服务水平、质量有异议的,可以向房产行政主管部门投诉,也可以请求街道办事处、镇人民政府或者居民委员会、社区服务站进行调解。物业服务企业达不到服务标准或者减少服务项目的,房产行政主管部门应当责令其限期整改,并将其记入物业服务企业信用档案。”   建议修改为:   “业主对物业服务企业的服务水平、质量有异议的,可以向房产行政主管部门投诉,也可以请求街道办事处、镇人民政府或者业主委员会、居民委员会、社区服务站进行调解。物业服务企业达不到服务标准或者减少服务项目的,房产行政主管部门应当责令其限期整改,并将其记入物业服务企业信用档案。”   修改的理由:   业主委员会有调解业主纠纷的职能。   2、关于物业服务企业公示   现行《条例》第五十七条原文:   “物业服务企业应当将企业基本情况、服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业服务费收取和使用情况、特约服务的收费项目和标准等在物业管理区域内显著位置公示,并将房产行政主管部门、街道办事处、镇人民政府以及居民委员会、社区服务站的受理投诉电话一并公布。”   建议修改为:(参照新修订的《内蒙古物业管理条例》)   “物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置或智能化管理平台公示并及时更新:(一)项目负责人的基本情况、联系方式、客服、物业投诉电话;(二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准和收费方式;(三)物业服务企业的权利和义务;(四)电梯、消防、监控等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案;(五)业主交纳物业服务费用、公共水电分摊费用情况,住宅专项维修资金使用情况,物业共用部位、共用设施设备经营所得收益;(六)房屋装饰装修及使用过程中的结构变动等安全事项;(七)其他应当公示的内容。业主对公示内容有异议的,物业服务企业应当予以答复。”   修改理由:   原条例中缺乏客服电话,新建高层住宅小区单元明显位置都有物业客服电话。原条例中没有物业服务企业的权利和义务的公示;作为业主需要了解物业服务企业的权利和义务,这样可以避免因为不了解物业服务企业的权利和义务而产生矛盾。   前期调研中,业主拒交物业费有几个方面:业主对服务不满意拒交、小区环境卫生差拒交、公共设施无人维修拒交、业主将车停在园区免费停车位上被划拒交,等等。业主经常拿物业费说事的还有:家里失窃;房屋漏水;业主以私人自行车、电动车丢失为由,拒绝缴纳物业费;房屋有质量问题,例如,因墙体(二次)局部有裂纹;玻璃流水(冷桥效应)拒绝缴纳物业费。究其根本原因,既有不了解物业服务的服务内容、标准的,也有不了解物业服务企业的权利和义务的。因此,需要完善物业服务企业在物业管理区域内显著位置或利用智能化管理平台上进行公示的手段和内容。   3、现行《条例》第六十七条原文:   “物业管理实行信用管理制度。市房产行政主管部门应当建立物业服务企业考核体系和信用评价体系,建立物业服务企业退出物业服务项目管理机制,对物业服务企业进行动态管理,对物业服务情况进行定期检查。将物业服务企业基本情况、服务情况、投诉举报情况等记入物业服务企业信用档案,定期进行评定,并向社会公布。对于评定信用等级较低的物业服务企业,房产行政主管部门应当督促其限期整改;逾期不整改或者整改后仍达不到物业服务标准的,由业主大会或者街道办事处、镇人民政府组织召开业主大会依法或者依据物业服务合同的规定启动物业项目退出程序。”   建议修改为:   “市房产行政主管部门应当建立物业服务企业信用评价体系,对物业服务企业、项目负责人的信用信息实行动态管理,向社会公布评价结果。物业服务企业有下列失信行为之一的,应当按照有关规定录入物业服务企业信用档案,纳入企业信用公示系统:(一)在物业项目招投标活动中提供虚假信息,骗取中标的;(二)物业服务合同依法解除或者终止后拒不撤出物业服务区域,撤出时未按照规定办理交接手续,或者未按照规定移交资料,造成物业服务混乱的;(三)未按照规定和合同约定履行房屋安全监管义务,导致物业服务区域内发生重大房屋安全事故的;(四)泄露业主信息,对业主、业主委员会委员进行恐吓、威胁或者打击报复的;(五)超出合同约定范围,挪用、侵占物业服务费、物业公共收益金等业主权益金,又不予改正的;(六)未履行合同约定的其它义务,且拒不改正,造成明显侵害后果的;(七)广大业主反映物业服务质量差的;(八)其他违反法律、法规规定的情形。   市房产行政主管部门、街道办事处、镇人民政府、居民委员会应当做好辖区内物业服务企业、项目负责人信用信息的征集、核查工作。   市房产行政主管部门应当建立物业服务企业考核体系和信用评价体系,建立物业服务企业退出物业服务项目管理机制,对物业服务企业进行动态管理,对物业服务情况进行定期检查。将物业服务企业基本情况、服务情况、投诉举报情况等记入物业服务企业信用档案,定期进行评定,并向社会公布。”   修改理由:   建立物业服务企业信用评价体系,对物业服务企业、项目负责人的信用信息实行动态管理,向社会公布评价结果,可以使我市物业服务企业优胜劣汰。物业管理服务的矛盾近年越来越多,如何促使物业服务企业良性发展,让广大业主满意,从根本上解决物业收费难的问题,首先要通过制度设计让优秀、诚信的企业有展示平台,让物业服务质量说话。物业现状已充分说明,规范物业服务企业服务行为势在必行。   4、条例第六十八条修改建议:   “房产行政主管部门应当建立物业管理区域档案管理制度,……建立物业企业信用体系,逐步剔除服务水平低、服务质量差的失信物业服务企业,同时建立对业主失信行为惩戒措施和管理制度。”   以上修改理由说明:近年居民对生活环境和生活质量提出了更高的要求,物业服务纠纷呈上升趋势,个别物业企业忽视业主权益,不按合同约定提供“质价相符”的服务,服务水平低、服务质量差,特别是国务院将物业管理师资格和物业服务企业资质取消后,为了适应物业服务的新形势,需建立物业企业信用体系,将信用级别不够的企业剔除物业行业,保护诚信度高的物业服务企业的竞争优势,防止出现“劣币驱逐良币”现象。   (三十一)关于业主失信行为的处罚   1、现行条例第四十一条原文:(略)   建议修改为:   “已竣工验收但尚未出售或者尚未交付的物业,物业服务费由建设单位承担;物业符合交付条件并已交付的,物业服务费由业主承担。前款所称交付,是指业主收到交付通知并办理完相应手续。业主收到交付通知后在九十日内不办理相应手续的,视为交付。业主不得以没领钥匙、没装修、没入住或者房屋空置等,拒交物业费。”   关于业主拒交物业费,建议加强法律的强制约束性。   “业主有下列失信行为之一的,在行政处罚告知书或生效法律文书中,应将拒不履行合法义务的行为纳入个人社会征信系统备案。按照社会征信管理有关规定录入个人征信档案。1)业主欠缴物业服务费;2)业主违规装修;3)业主私占消防通道、小区绿化等公共部位……”。   违反本条例第四十一条“物业符合交付条件并已交付的,物业服务费由业主承担。业主不得以不领钥匙、未装修、未入住、空置房、房屋质量问题、住宅失窃、车辆丢失等非物业方责任为由拒交物业费;业主拒交物业费的,经催缴后仍不缴纳的,物业服务企业可以申请仲裁或提起诉讼。”   增加本条款法律法规的理由:   前期调研中业主没领钥匙、没装修、没入住或者房屋空置,拒交物业费的问题比较突出。一方面原条例中,对不领钥匙、未装修、未入住或者房屋空置没有相关条文的具体规定,另一方面,业主针对上述问题,成为不交物业费的理由。具体条例国务院《物业管理条例》并没有明确物业售后,业主或使用人入住前物业管理服务费应该如何收取。建议我市结合实际,并参考其它省市关于空置房的相关条文制定规范条款。   对失信人员的惩戒,人民法院于2013年7月1日通过了《关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》对于被执行人具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务的,规定将其纳入失信被执行人名单,并依法对其进行信用惩戒。中央文明办、最高人民法院、公安部、国务院国资委、国家工商总局、中国银监会、中国民用航空局、中国铁路总公司等中央八个部门和企业于2014年会签了《“构建诚信、惩戒失信”合作备忘录》,确定了惩戒的具体范围,主要是三个方面:一是禁止乘坐飞机、列车软卧;二是限制在金融机构贷款或办理信用卡;三是失信被执行人为自然人的,不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。可见,国家也在加大对失信人员的惩戒。调研中,司法机关工作人员认为,物业纠纷多数属于小额诉讼,是否将物业违法人列入失信名单应结合实际,防止立法适用过“度”。建议将物业违法行为纳入个人征信系统,更有利于实践。随着,我国公民诚信体系建设的日益完善,个人征信体制将逐步建立并广泛推广。通过将业主违法拒交物业费行为纳入个人征信系统,可以提醒广大业主自觉履行缴费义务。   2、建议增加业主失信处罚条款:   现行《条例》第五十九条原文:   “物业服务企业依约履行服务的,业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费。业主不按约定交纳物业服务费的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以请求旗县区房产行政主管部门或者街道办事处、镇人民政府以及居民委员会、社区服务站调解,也可以按照合同约定依法申请仲裁或者向人民法院起诉。”   建议修改为:   “业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。物业服务企业依约履行服务的,业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费。业主未按照约定交纳物业服务费的,物业服务企业、业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,在物业管理区域显著位置或智能化物业管理平台进行公示等形式督促其限期交纳;逾期拒不交纳的,物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。经仲裁裁决或者判决确认后仍不履行的,按照社会信用信息管理有关规定录入个人征信档案,并按照物业服务合同约定追缴违约金。物业服务合同未约定或者未经业主同意,物业服务企业自行提供的服务,不得向业主收取费用。物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同以外的专项服务的,其收费标准可以由双方另行约定。”   修改理由:   引导广大业主树立正确的消费观,建议在条例中增加对业主失信行为的惩戒措施,恶意拒交物业服务费或法院物业纠纷败诉仍不履行义务的纳入失信名单,在法院判决时支持物业企业追缴合同中约定得违约金,加大业主失信违规成本。   建议增加:“业主转让房屋所有权时,应交清拖欠物业服务费及其它所欠费用并提供相应证明,否则不予办理过户手续。”   修改理由说明:   多年来,在办理房屋产权变更登记时,常有因原房主欠缴暖气费、直饮水费等有关费用,与现房主产生法律纠纷。为此,为了避免此类现象,减少买卖双方因房屋相关欠费导致的各类纠纷,建议在条款中加入此项保证购买人的合法权益,同时建立有序的房屋交易及物业服务秩序。   物管公司与业主纠纷不断。一是物业管理区域划分不明确。部分小区没有物业服务用房、业主委员会议事用房,小区内的停车位、游泳池、运动场等公共设施缺乏相应的规划和管理;二是专业经营设施移交不规范。供水、供电、供气等专业经营设施移交不规范导致其维修、养护、更新和管理的责任主体不明确,建设单位、专业经营单位与业主相互推责。   业主欠费比例在有的地方较为严重。根据主管部门数据,我市现有已进驻物业小区(不含准物业小区)物业收费率能达到80%的占比为%。而一般来说物业管理费收费率低于80%物业公司将难以维持正常管理活动。   3、关于物业服务企业违规中断供水、供电   现行条例第四十八条原文:   “物业服务企业履行下列义务:(一)履行物业服务合同,执行物业管理行业规范和技术标准;(二)接受有关行政管理部门的监督管理;(三)接受业主和业主委员会的监督;(四)重大物业管理措施提交业主委员会审议;(五)每半年向业主委员会报告物业服务费收取和使用情况;(六)发现违反规划、治安、消防、环境保护、物业装修、绿化等方面法律、法规规定的行为,应当及时制止,并向有关行政管理部门报告;(七)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。”   建议修改为:   “物业服务企业履行下列义务:(一)履行物业服务合同,按照物业服务的规范和标准提供服务;(二)向业主告知安全合理使用物业的注意事项;(三)建立针对业主的意见和建议的机制,改进和完善服务;(四)接受关行政管理部门、居民委员会的指导和监督管理;(五)向业主委员会报告物业服务费收取和使用情况;(六)发现违反规划、治安、消防、环境保护、物业装修、绿化等方面法律、法规规定的行为,应当及时制止,并向有关行政管理部门报告;(七)定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护,按照物业服务合同约定组织维修;(八)落实安防人员、设施以及安保措施,确保安防监控设施正常运转;(九)实行二十四小时值班制,建立和完善物业服务工作应急预案,及时处理物业服务中的突发事件;(十)做好物业维修、养护、更新及其费用收支的各项记录,妥善保管物业档案资料和有关财务账册,建立物业服务信息平台,为业主提供免费查询服务;(十一)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费、不配合管理等为由减少服务内容或者降低服务质量,不得采取中断供水、供电、供气、供热等方式限制或者变相限制专业服务。”   相应法律责任方面修改如下:   “违反本条例第四十八条(修改后的)物业服务企业履行相关义务。物业服务企业以部分业主拖欠物业服务费、中断供水、供电、供气、供热的,由房产行政主管部门给予警告,责令限期改正,并处一万元以上五万元以下罚款。”   增加本条款法律法规的理由:   在前期调研中,物业企业因为业主不交物业费,采取停水、停电措施进行催缴。供水、供电合同的双方当事人为业主与供水、供电公司;物业服务合同的双方当事人为业主与物业企业,两者处于不同的法律关系中。停水停电的权利是供水、供电公司的一项重要合同履行抗辩权,物业企业不是供水供电合同的主体,自然不享有供水供电权。如果物业企业擅自停水停电给供水、供电公司造成损失的,供水供电公司也可以向物业企业索赔。   (三十二)关于物业企业退出前物业服务项目的移交   建议增加如下条款:   “物业服务企业退出物业服务项目的,应当提前三十日书面告知业主或者业主委员会,并按照规定和合同约定办理移交手续,同时移交下列资料:(一)建设单位向物业服务企业移交的相关资料;(二)电梯、消防、监控等专项设施设备的技术手册、维护保养记录等相关资料;(三)物业服务用房、业主共用的场地和设施设备资料;(四)物业服务期间配置的固定设施设备资料;(五)物业服务企业建档保存的物业改造、维修、养护资料;(六)利用共用部位、共用设施设备经营的相关资料;(七)其他应当移交的资料。物业服务企业不得损坏、隐匿、销毁物业资料和财物。物业服务企业未办理交接手续,应当维持正常的物业管理秩序,不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。”   (以上建议参照《内蒙古物业管理条例》修改)   (三十三)关于物业企业及行政部门责任划分   修订建议:   对供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等单位,明确负责维修节点杜绝推诿,对上述单位进入小区进行维修时,需交纳相应保证金,确保在出现挖掘小区路面或发生损坏小区公共设施时,可以保证物业企业及时维修,保障小区环境不受影响。 1、  增加明确责任条款:   “供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等单位,应当负责物业管理区域内分户终端计量装置或者居民入户端口以外的设施设备的维修、养护、更新,并承担相关费用,拒不承担物业管理区域内相关设施设备的维修、养护或者更新责任的,造成居民损失的,应当承担赔偿责任。”   理由说明:明确水、电、暖、燃气、通信、有线电视等基础设施维修节点,对履职责任界限做出明确规定,减少物业服务企业负担及居民误解,杜绝企业互相推诿居民利益受损。 2、  增加建立施工保证金制度的条款:   “供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等单位,进入小区进行维修时,应向物业企业交纳相应施工保证金签订施工恢复合同,以保障小区公共基础设施恢复原貌,保障小区业主生活环境不受影响。”   修改理由说明:供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等单位,经常在小区内进行施工,施工常会出现破坏路面或公共基础设施,施工后会因为施工恢复质量等问题使小区原有环境受到破坏无人修复造成小区业主及物业企业的损失,增加交纳保证金条款可以有效杜绝此类现象,保障小区整体环境不受施工遗留问题的影响。 3、  对小区违建、占用楼道公共区域、堵塞消防通道等行为明确管理主体,明确惩戒措施和管理制度,增加以下条款:   “小区违建、占用楼道公共区域、堵塞消防通道等行为,由街道办事处及所辖城市管理综合执法部门负责,物业企业给予协助,对违反规定的业主给予相应行政处罚。”   修改理由的说明:物业企业在纠正小区违建、占用楼道公共区域、堵塞消防通道等行为时因没有执法权,并且物业企业服务于业主,面对业主的违法行为,物业企业无法对违规业主采取有效管制措施,由政府具备执法权的行政单位开具相应处罚单,可以有效解决此类问题。 4、  现行条例第四十八条原文:   “物业服务企业履行下列义务:(一)……(六)发现违反规划、治安、消防、环境保护、物业装修、绿化等方面法律、法规规定的行为,应当及时制止,并向有关行政管理部门报告;……。”   建议修改为:“第四十八条物业服务企业履行下列义务:(一)……(六)发现违反规划、治安、消防、环境保护、物业装修、绿化、占用公共资源、私搭乱建等城市管理方面法律、法规规定的行为,应当及时制止,并向有关行政管理部门报告,并承担报告举证责任;……。”   修改理由的说明:目前,很多物业矛盾纠纷的产生与物业推脱向有关行政部门报告和承担报告的举证责任有关,导致物业企业工作人员许多时候不作为,对业主举报的违法行为不闻不问、听之任之、敷衍承诺,未履行应有的报告和举证责任。   (三十四)关于房屋专项维修资金的使用   条例原文:涉及第八十二、八十三、八十四条。   “第八十二条业主应当按照国家有关规定交存房屋专项维修资金,用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。房屋专项维修资金收取、管理和使用的具体办法,由市人民政府按照国家和自治区有关规定制定。   “第八十三条使用房屋专项维修资金,应当通过业主大会讨论或者公告好用的足球竞彩app形式作出决定。经业主大会讨论作出决定的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。采用公告好用的足球竞彩app形式的,由房产行政主管部门在物业管理区域内公告房屋专项维修资金使用的用途、范围等,持反对意见的业主不超过专有部分占建筑物总面积三分之一的,且不超过业主总人数三分之一的,视为同意。   “第八十四条发生下列紧急情况时,相关业主、业主委员会、居民委员会、社区服务站或者物业服务企业应当先行采取应急措施,同时向物业所在地的房产行政主管部门报告。房产行政主管部门接到紧急情况维修申请报告后,应当在三个工作日内向市房产行政主管部门申请办理使用房屋专项维修资金相关手续,并组织抢修:(一)屋顶防水层损坏造成严重渗漏的;(二)电梯发生故障危及人身安全的;(三)供水、供热二次加压设施设备损坏导致供水、供热中断的;(四)楼体外墙墙面有脱落危险的;(五)消防系统出现功能障碍的;(六)相关部门鉴定需要对房屋共用部位、共用设施设备维修的;(七)其他危及公共安全和物业安全使用功能的紧急情况。”   对相关条款的修订建议:   公共维修资金,由房管局公共维修金管理部门,根据物业或业主的申报,派专业鉴定机构进行查看,鉴定后提出维修方案意见,由物业企业在物业区内显著位置及智能管理平台上发布公告好用的足球竞彩app,在规定期限内如无三分之一以上投票权反对,政府部门应组织招标进行维修。建议增加住宅专项维修资金表决方式及异议表决办法。使用住宅专项维修资金时增加异议表决:在住宅专项维修资金使用事项中,持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的,视为表决通过。   修改理由的说明:   1、对于房屋专项维修资金的使用,手续太繁琐,如何与主管部门约定简化流程,如公告后三分之一不反对,如何在新条例里面实施。目前这些工作在本市很难实施,而且维修费用过高,是否可以由物业企业或业委会自行找到维修企业进行维修。另外应该约定一些应急维修的绿色通道。   2、公共维修基金的启用非常困难,需2/3业主表决通过,可是如外墙保温、防水等问题,涉及的漏水户要求维修,可不漏的业主,却事不关己,根本不管也不同意维修,导致中修变大修,大修变重新施工,问题越来越严重,矛盾越来越突出。通过默认表决制,可以有效解决业主“双三分之二”表决难题,降低业主大会和业主委员会的决策成本,提高业主使用维修资金的决策效率,解决小区中存在的影响小区全体居民的维修难题。   3、把维修资金的“管理”也纳入了业主共同决定的范围。这一修改违背上位法,它给业主行使权利额外增加了“业主大会表决”的义务,由于业主大会开会难大大阻碍了业主权利的行使。   (三十五)关于装修押金标准   建议增加以下条款:物业服务企业可向业主(使用人)收取装修垃圾清运费、装修工人出入证工本费和装修押金。(一)装修垃圾清运费标准按每平方米不超过3元计算;(二)装修工人出入证工本费每证不得超过5元;(三)装修押金标准以户为单位计,房屋建筑面积100平方米以下,押金不超过2000元;房屋建筑面积150平方米以下,押金不超过2500元;房屋建筑面积150平方米以上,押金不超过3000元。业主装修完毕,经装修验收合格后,物业服务企业应当按照装修协议约定的归还形式退还给业主。物业服务企业不退还装修押金的,业主可以向房地产主管部门、业主委员会、居民委员会反映;违规扣除部分装修押金的,可以由政府房地产主管部门予以追缴,也可以申请仲裁或向人民法院起诉。”   修改的理由:   装修押金问题:现物业装修押金收取标准不明确,物业企业自行制定收费标准。物业企业进行收取,业主进行装修主要由物业企业进行监管,业主违反装修条例,如何扣除装修押金,且扣除部分装修押金的去向不明确,目前没有明确监管主体。因此,建议增加本条款。   (三十六)关于旧小区物业管理服务   涉及的法规条文原文:   第六十九条旗县区人民政府应当根据市人民政府确定的旧住宅小区改造计划,制定实施方案,并组织实施。市和旗县区两级财政应当在年度预算中安排旧住宅小区的专项改造资金,专款专用。   第七十条旧住宅小区改造应当统一规划、统一设计,分步实施,对供热、供水、排水、燃气、供电、通讯、有线电视等相关管网和道路、绿化、亮化等进行更新改造,调配物业服务用房,达到推行物业管理的条件。物业服务用房、业主委员会办公用房由旗县区人民政府调配解决。   第七十一条旧住宅小区改造完成后,由辖区街道办事处或者镇人民政府负责联合房产、城乡建设、公安、城市管理行政执法、市政等部门建立小区内卫生、绿化、治安、房屋维修等长效管理机制,并按照本条例的规定,筹备召开业主大会,推行物业管理或者业主自行管理。   第七十二条未列入改造计划的旧住宅小区及未推行物业管理的住宅小区,由居民委员会、社区服务站按照本条例第二十七条、第二十八条的规定,组织实施物业管理。   建议修改为:   “配套设施不齐全的老旧住宅小区应当按照政府补助、单位自主、居民自愿的原则,逐步改造提升。市、区、县人民政府或者开发区管理委员会应当制定年度改造计划,安排专项资金,用于老旧住宅小区的改造提升。对产权单位自主开展的改造提升,市、区、县人民政府或者开发区管理委员会应当给予适当补贴。老旧住宅小区改造提升完成后,街道办事处、镇人民政府或者居民委员会应当组织召开业主大会会议,决定管理模式。未实行物业管理的老旧住宅小区,由居民委员会或者社区服务站组织实施环境卫生、秩序维护等基本物业服务,其它条件具备但未成立业主大会及业主委员会的,可以实行由社区居委会组织业主代表开展自治管理,所需费用由业主共同承担,具体收费标准应参考政府指导价。”   (关于社区居委会组织业主代表开展自治案例附本议案后)   修改的理由:   前期调研中旧小区存在的物业管理问题:   无物业小区,所有基础设施全部年久失修,跑冒滴漏严重,管理难度大,引进物业及收取卫生费都难以实现。老旧小区基础配套不足,硬件条件差,物业管理工作难度大。部分老旧小区基础设施配套建设先天不足,物业管理设施缺乏,后期增建难度大。还有部分老旧小区基础设施破损严重,问题较多,甚至存在安全隐患,物业管理无法推行。   服务范围(垃圾、维修井盖、日常保洁不到位、建筑垃圾)存在问题:(基础配套不足,硬件条件差,物业管理设施缺乏,基础设施破损,安全隐患、屋面渗水严重、道路破损、绿化不足、下水道堵塞、化粪池漫溢、通信线路乱拉、小区道路、排污管道和管线基础设施的功能性整修基本没有卫生日常清扫保洁不到位,绿化带不清扫;外线下水疏通不及时;有主建筑垃圾督促不及时,无主建筑垃圾清运不到位;小区内种菜私设围栏;旧小区,由于没有物业服务企业,所以,居委会和社区服务站组织实施只能保障基本物业服务,负责清倒垃圾,维修井盖,给清扫员付微博的工资,小区日常保洁不可能不到位,其他设施更无法完善。   居住人员“主体缺位”。老小区落后的环境导致居住的多为城市弱势群体、流动人口和老年居民,出租房比例高、人员流动性强,参与小区管理的时间、精力和意识都不强。居民消费理念落后。老小区多为老的拆迁分房、福利分房和单位房改房转变而来,不少居民受传统住房认识影响,认为小区管理应由单位或政府出资解决,“花钱买服务”的意识较弱,主观上既不想承担缴费义务,但又对物业服务具有较高的要求。   因此,如何有效解决旧小区,无物业小区的物业服务问题,非常迫切。如果能够召开业主大会,成立业主委员会,选聘物业服务企业,收取物业费。就能够改善和解决上述存在的问题。   (三十七)关于完善物业管理区域内禁止的行为   第七十三、七十六、七十七条原文:   “第七十三条物业管理区域不得有下列行为:(一)损坏房屋承重结构、主体结构和房屋外貌;(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地;(三)私圈、私占、私建停车场地;(四)擅自设置摊点或者集贸市场;(五)随意倾倒或者堆放垃圾、杂物;(六)侵占绿地,毁坏花草树木,损坏园林设施;(七)擅自在建(构)筑物屋顶、外墙上安装、放置、悬挂、张贴物品或者涂写、刻画;(八)违反规定排放噪声或者故意制造噪声干扰他人正常生活;(九)违反有关规定排放超标准噪音和有毒有害物质,存放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物品;(十)违反规定停放车辆或者不按照规定行车路线行驶;(十一)违反规定饲养动物;(十二)其他违反法律、法规和管理规约的行为。”   “第七十六条任何单位和个人未经规划主管部门批准和业主大会同意,不得擅自在物业管理区域内搭建建筑物、构筑物,不得擅自改变住宅外立面或者在外墙上开门、窗。”   “第七十七条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑共用部位和共用设施设备,不得擅自改变用途。”   建议修改为:   将第七十三条、七十六条、七十七条合并修改为:   “物业管理区域内禁止下列行为:(一)损坏房屋承重结构、主体结构和房屋外貌;将没有防水的房间或者阳台改为卫生间、厨房。(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地;(三)占用或者损坏共用部位、共用设施设备,擅自移动共用设施设备;(四)擅自改变公共建筑和共用设施用途或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的;(五)擅自设置摊点或者集贸市场;(六)私设地桩、地锁占用公共绿地、公共道路;(七)随意倾倒或者堆放垃圾、杂物;(八)侵占绿地,毁坏花草树木,损坏园林设施;(九)擅自在建(构)筑物屋顶、外墙上安装、放置、悬挂、张贴物品或者涂写、刻画;(十)在楼道等业主共有部位堆放物品;(十一)违法私搭乱建、扩建地下室、改变住宅外立面或者在外墙上开门、窗的;(十二)损坏或者擅自停用公共消防设施和器材,占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面等消防场地,妨碍公共疏散通道、安全出口畅通;(十三)破坏水电、单元门、窃用公用电源、拆改智能化设施设备;(十四)将阀门、检查口以及主管道等封闭、遮挡;(十五)存放不符合安全标准的易燃、易爆和剧毒等危险性物品;(十六)超过规定标准排放噪声;(十七)违反规定停放车辆、占用消防通道或者不按照规定行车路线行驶;(十八)违反规定饲养动物;(十九)其他违反法律、法规和管理规约的行为。物业服务企业、业主、物业使用人发现有第七十三条所列行为之一的,应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的,及时报告房产行政主管部门,管理单位,有关管理单位应当及时依法处理。业主、物业使用人对侵害自身合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼;业主委员会对侵害业主共同利益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。”   修改理由:   根据前期调研,业主存在业主私自窃用公共电源;业主私自破坏水、电管井门锁;公共区域私自占有,例如:在楼道、消防通道内堆放箱子、部分一楼业主在自家小院内私搭乱建;部分业主在装修房屋的时候,不遵守装修规范;部分业主不携带单元门门禁卡,经常损坏单元门;违反规定饲养动物;超过规定标准排放噪声;存放不符合安全标准的易燃、易爆和剧毒等危险性物品;将阀门、检查口以及主管道等封闭、遮挡;占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面等消防场地;违法搭建建筑物、构筑物;擅自在建(构)筑物屋顶、外墙上安装、放置、悬挂、张贴物品或者涂写、刻画;在楼道等业主共有部位堆放物品;随意倾倒或者堆放垃圾、杂物;占用或者损坏共用部位、共用设施设备,擅自移动共用设施设备等行为。社区居民对于条例规定不严不细的方面往往容易主观曲解,或者藉由没有具体规定而不予配合;以上内容属于物业管理当中普遍存在的共性问题,作为地方性法规,要强调具体可操作性,因而,十分有必要进行细化明确,建议增加以上相关条款。   (三十八)关于小区停车位   相关条例原文:   “第七十八条物业管理区域内,规划用于停放汽车的车位、车库首先应当满足本区域内业主的需要。属于建设单位所有的车库出售、出租时,应当提前三十日以书面形式告知本物业管理区域全体业主,并在显著位置公示拟出售车库的数量、位置、出售价格和产权证明文件。   第七十九条在已经建成并交付使用的物业管理区域内,条件允许并经业主大会同意,可以新划定车位,用于业主停车,属于全体业主共有,但是不得占用消防通道、公共绿地,不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。在物业管理区域内,占用业主共有道路、场地停放汽车的,应当确保道路和消防通道畅通。是否收取占用费及收取标准和用途,由业主大会决定。业主大会决定收取占用费的,可以委托物业服务企业代为收取。收取占用费,应当单独立账,独立核算,定期公布账目,接受业主监督。收取的占用费应当属于业主共有,可以按照业主大会的决定使用。业主对汽车保管有要求的,应当与物业服务企业另行约定。”   建议修改为:   “物业管理区域内,规划用于停放汽车的车位、车库应当满足本区域内业主的需要。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有,在没有特定的合同约定下属于业主所有。地下车位建筑面积已分摊到每户业主的属于业主所有;在公共设施的范围内改造的车位(在规划许可证上没有载明的)属于业主所有;地下“人防工程”车位,属于国家所有,业主有使用权,可以缴纳管理费,物业收益归小区业主所有。规划建设的人民防空工程,平时用于停放汽车施划的车位,建设单位不得出售。”   “物业管理区域内按照规划建造的车库、车位,计入容积率且作为建筑物共有部分进行分摊的;未计入容积率,或者利用建筑物防空地下室、建筑物共用设备层建造、划定的;或占用小区道路、共用场地划定的车位均属于业主共有。建设单位规划设计中明确的专用车位,包括地上专有车位、地下车库等,可以按照物价管理部门的规定收费。公摊地下停车位,建设单位已与业主签订停车位使用权转让协议,协议无效。物业管理区域内的车库、车位应当优先满足业主的需要。只有当车库、车位满足业主需要后,才可以向物业管理区域以外的其他人出租,但不得出售。经业主委员会同意由物业服务企业出租经营的,每次出租期限不得超过一年。租金收入扣除物业服务企业车位、车库维修、管理费用后剩余部分由业主大会决定使用。”   以上修改建议的理由:   根据《物权法》规定小区内的道路、绿地、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。一个小区规划,实际是分为三个部分:1.开发商所有。2.业主专有。3.业主共有。因此,若小区停车位属于小区公有部分占用所建,则物业服务企业收取费用需要经业主委员会同意,否则物业企业无权收取费用。但小区停车费不能超过当地物价部门规定的物业服务费最高限。小区停车位是否应当收费,关键在于该停车位是否属于规划范围内,对于在建筑区划内,规划用于停车的车位、车库的归属,属于开发商所有;占用共有道路或者其他场所用于停车的车位,则属于业主。   (三十九)关于利用共有部位、共用设施设备经营所得收益   现行条例原文:   “第七十七条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑共用部位和共用设施设备,不得擅自改变用途。利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当事先征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意,并不得影响物业正常使用功能和业主的正常生活。经营所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。”   建议修改为:   “物业服务企业根据业主大会决定或者物业服务合同约定,可以利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营,收益归全体业主所有,主要用于补充专项维修资金,也可以根据业主大会的决定用于业主大会、业主委员会运作经费或者物业管理的其他需要。”   修改理由:   原条例,物业共有部位、共用设施设备收益没有体现归全体业主所有,根据《物权法》《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定,小区的公共收益在权利属性上归全体业主所有。原条例中,经营所得收益也可以按照业主大会的决定使用,不够细化。   (四十)关于物业管理区域内停放车辆的管理   1、现行条例原文:   “第七十九条在已经建成并交付使用的物业管理区域内,条件允许并经业主大会同意,可以新划定车位,用于业主停车,属于全体业主共有,但是不得占用消防通道、公共绿地,不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。在物业管理区域内,占用业主共有道路、场地停放汽车的,应当确保道路和消防通道畅通。是否收取占用费及收取标准和用途,由业主大会决定。业主大会决定收取占用费的,可以委托物业服务企业代为收取。收取占用费,应当单独立账,独立核算,定期公布账目,接受业主监督。收取的占用费应当属于业主共有,可以按照业主大会的决定使用。业主对汽车保管有要求的,应当与物业服务企业另行约定。”   需要增加条款内容,建议修改为:   “物业管理区域内停放车辆,不得影响其他车辆和行人的正常通行,不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道、公共绿地。   对于长期废弃并严重影响消防通道的车辆,物业服务企业应当及时报告物业项目所在地消防机构。   物业服务企业应当采取措施,对进入住宅物业管理区域的车辆进行严格管理。   工程车辆、大中型客货车辆不得进入住宅物业管理区域内停放,但工程车辆因本物业管理区域建设、设施设备维修确需停放的除外。   执行公务的公检法车辆、消防车、救护车、运尸车、各种工程抢修车,可以免费停车。”   修改理由的说明:   原条例,不得占用消防通道、公共绿地,不得妨碍行人和其他车辆的正常通行;缺乏堵塞、封闭疏散通道、安全出口;对大中型客货车限制进入,条文中增加了免费停车的车辆,增加此项使停车管理更加明确、完善,便于实施。 2、  关于停车位的规定   现行条例原文:   “第七十八条物业管理区域内,规划用于停放汽车的车位、车库首先应当满足本区域内业主的需要。   属于建设单位所有的车库出售、出租时,应当提前三十日以书面形式告知本物业管理区域全体业主,并在显著位置公示拟出售车库的数量、位置、出售价格和产权证明文件。”   修改建议:   “物业管理区域内,规划用于停放汽车的车位、车库应当满足本区域内业主的需要。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有,在没有特定的合同约定下属于业主所有。地下车位建筑面积已分摊到每户业主属于业主所有;在公共设施的范围内改造的车位(在规划许可证上没有载明的)属于业主所有;地下“人防工程”车位,属于国家所有,业主有使用权,可以缴纳管理费,物业收益归小区业主所有。规划建设的人民防空工程,平时用于停放汽车施划的车位,建设单位不得出售。物业管理区域内按照规划建造的车库、车位,计入容积率且作为建筑物共有部分进行分摊的;未计入容积率,或者利用建筑物防空地下室、建筑物共用设备层建造、划定的;或占用小区道路、共用场地划定的车位均属于业主共有。建设单位规划设计中明确的专用车位,包括地上专有车位、地下车库等,可以按照物价管理部门的规定收费。公摊地下停车位,建设单位已与业主签订停车位使用权转让协议,协议无效。物业管理区域内的车库、车位应当优先满足业主的需要。只有当车库、车位满足业主需要后,才可以向物业管理区域以外的其他人出租,但不得出售。经业主委员会同意由物业服务企业出租经营的,每次出租期限不得超过一年。租金收入扣除物业服务企业车位、车库维修、管理费用后剩余部分由业主大会决定使用。”   (四十一)关于代收快递及建设充电桩等问题   建议增加如下条款:   “物业管理区域内,为了满足业主的需求,在物业管理区域内,建设充电桩、快递柜等服务设施设备的,物业服务企业应当配合。业主没有和物业企业签订代收代管协议或交纳保管费用,物管人员或保安无义务代签收业主包裹;如业主授权或征得业主同意代签收包裹,那么物业人员或保安就必须承担代为保管的职责和义务,如果包裹丢失或损坏,代签人需要承担相应责任。”   修改理由说明:   前期调研,物业代收快递是非常普遍的现象。而且普遍是新建住宅小区,高层住宅小区。新建住宅的物业服务管理,相对比较好,所以快递人员,在业主不在家的情况下,会把快递放到小区大门保安室。随着物流行业整个环节都在进行智慧化,智能化的改造。快递智能柜解决了业主快递的“最后一公里”。业缓解了居民小区物业代收快递和存放快递的压力。与此同时,保安代收快递业产生了相应的问题,包裹丢失或损坏。   随着新能源汽车的发展趋势,充电桩将无处不在。物业管理区域,配备充电桩等服务设施设备将是势在必行的。   因此,增加本条款是非常必要的。   (四十二)关于业主委员会的禁止行为   针对基层调研反映的问题,应当增加对于业主委员会成员的禁止性规定。   现行条例第二十六条原文:(略)   建议修改为:   “第二十六条业主委员会不得有下列行为:(一)拒不执行业主大会决定;(二)转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料;(三)违法违规发布言论和公告;(四)打击、报复、诽谤、陷害投诉人、举报人;(五)煽动业主拒缴物业服务费;(七)聚众和物业服务企业发生矛盾和冲突;(八)违规与物业服务企业签订物业服务合同;(九)擅自动用住宅专项维修资金、业主共有收益,侵占业主共有财产;(本条款前提,是业主大会或业主委员会开设银行帐户)(十)违反法律、法规规定侵害业主合法权益的其他行为。”   建议相应法律责任部分修改为:   “违反本条例规定,业主委员会及其组成人员实施相关禁止行为的,由房产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,由房产行政主管部门、街道办事处、镇人民政府或者居民委员组织召开业主大会会议选举新的业主委员会;相关责任人员构成犯罪的,依法追究刑事责任。业主委员会组成人员因个人行为造成其他业主合法权益受到侵害的,应当承担相应的法律责任。业主委员会及其组成人员损坏、隐匿、销毁物业资料和财物的,由房产行政主管部门责令追回;造成损失的,依法承担赔偿责任。并处2千元以上1万元以下罚款;业主委员会及其组成人员拒绝、拖延提供有关文件、资料的,由房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不提供的,处1千元以上5千元以下罚款。业主委员会及其组成人员打击、报复、诽谤、陷害投诉人、举报人的,由房产行政主管部门给予警告,构成犯罪的,依法追究刑事责任;情节较轻,尚不构成犯罪的,对直接责任人处2000元以上1万元以下的罚款;给投诉人、举报人造成损失的,依法承担赔偿责任。违反上述规定,业主委员会及其组成人员实施相关禁止行为的,由房产行政主管部门责令给予警告,责令限期改正;逾期未改正的,处1000元以上1万元以下的罚款;给他人造成损失的,依法承担赔偿责任。业主委员会违规与物业服务企业签订物业服务合同,由房产行政主管部门给予警告,责令限期改正;所签订物业服务合同无效;处1000元以上1万元以下的罚款。业主委员会及其组成人员擅自动用住宅专项维修资金、业主共有收益,侵占业主共有财产;由房产行政主管部门责令给予警告,责令限期退回违规侵占的住宅专项维修资金、业主共有收益;处2000元以上1万元以下的罚款;规定期限仍未退回的,可以申请仲裁或法院起诉。”   增加本条款法律法规的理由:   目前,前期调研发现物业管理活动中,业主及业主委员会内部往往出现冲突或矛盾,对业主委员会缺乏有效监管(如,业主委员会违法违规发布言论和公告,以物业服务企业服务不到位为理由,煽动业主拒缴物业服务费,聚众和物业服务企业发生矛盾和冲突,等),已经成为比较突出的矛盾问题。如何有效解决上述问题,需要条例明确规范业主委员会的行为条款。综合考虑,并参考其它城市物业管理条例,建议作出修改。   (四十三)关于物业管理区域、前期物业服务合同、临时管理规约的公告明示   现行条例原文:   “第四十条建设单位销售物业前,应当参照市房产行政主管部门提供的示范文本制定临时管理规约。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位在销售物业时,应当将前期物业服务合同和临时管理规约向物业买受人明示。物业买受人与建设单位签订物业买卖合同,应当就遵守前期物业服务合同和临时管理规约予以书面承诺。业主大会通过管理规约后,临时管理规约即行失效。”   建议修改为:   “建设单位销售物业前,应当参照市房产行政主管部门提供的示范文本制定临时管理规约。临时管理规约应该包括以下内容:(一)物业基本情况:物业位置、面积;业主共有部位、共用设施范围;(二)业主使用维护物业共有部分的规定;(三)业主使用物业专有部分的权利和义务;(四)维护物业管理区域公共秩序的权利和义务;(五)业主的共同利益;(六)违反临时管理规约的责任。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位在销售物业时,应当将前期物业服务合同和临时管理规约向物业买受人明示。物业买受人与建设单位签订物业买卖合同,应当就遵守前期物业服务合同和临时管理规约予以书面承诺。业主大会通过管理规约后,临时管理规约即行失效。”   相应法律责任部分应修改为:   “违反本条例第四十条规定,建设单位未向房屋买受人明示物业管理区域、前期物业服务合同、临时管理规约的,由房地产行政主管部门责令改正;逾期不改的,处1万元以上5万元以下罚款;建设单位、物业管理人、专业维修单位、专业经营单位不履行或者拖延履行保修、维修、养护责任的,由房地产行政主管部门责令限期改正,逾期不改的,处10万元以上20万元以下的罚款,造成业主损失的,依法承担赔偿责任等。”   增加本条款法律法规的理由:   建设单位必须向房屋买受人明示物业管理区域、前期物业服务合同、临时管理规约。这是房屋买受人的权利,建设单位不得侵犯。   (四十四)关于建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假   现行《条例》第三十七条原文:   “第三十七条物业服务企业在承接物业时,应当对物业建筑主体、共用部位、共用设施设备进行查验,确认物业符合第三十六条规定的交付条件,并由双方签字确认查验记录后,完成交付手续。发现问题应当书面告知建设单位,及时进行整改。物业服务企业不得承接不符合交付条件的物业。建设单位提出要求物业服务企业承接不符合交付条件或者未经查验的物业的,物业服务费由建设单位承担。”   建议修改为:   “建设单位应当在与物业服务企业办理承接物业管理手续(多少日)之前,应当对物业建筑主体、共用部位、共用设施设备进行查验,确认物业符合第三十六条规定的交付条件,并由双方签字确认查验记录后,完成交付手续。与交付条件不符的,由建设单位负责整修。物业服务企业不得承接不符合交付条件的物业。建设单位提出要求物业服务企业承接不符合交付条件或者未经查验的物业的,物业服务费由建设单位承担。建设单位应当与物业服务企业签订承接查验协议,对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议,与前期物业服务合同具有同等法律效力。建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假,在承接查验过程中共同侵害业主利益的,应当共同承担赔偿责任。”   建议增加如下条款内容:   “违法本条例第三十六条,建设单位应当与物业服务企业签订承接查验协议。建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假,在承接查验过程中共同侵害业主利益的,由房产行政主管部门给予警告,责令限期改正,给业主造成损失的,应当共同承担赔偿责任。并处一万元以上三万元以下罚款。”   增加本条款法律法规的理由:   前期调研中,存在因为开发商遗留问题给物业管理服务造成的隐患。房屋出现质量问题后,开发商根本不主动维修,与物业服务企业相互推诿责任。原条例“发现问题应当书面告知建设单位,及时进行整改”。并没有对建设单位整改的时限、违约责任的补充条款。因此,从根本上解决开发商遗留问题,就需要条例中对建设单位和物业企业承接查验必须要有协议,查验的基本情况、存在的问题等要根据协议查验,并且应该明确双方的权利和业务,如果违约的责任。要做出约定,并具有法律效力。   房屋有质量问题,业主拒交物业费。在物业服务法律关系中,业主应该向物业企业给付物业费,业主是债务人,物业企业是债权人;而在房屋买卖关系中,业主是债权人,开发商是债务人。业主不能要求物业企业为开发商前期的建设质量等问题负责,因此不能以物业费来抵销前述遗留问题产生的损失。应该按照合同约定向物业企业给付物业费。至于前期出现的遗留问题,如果保修服务可以解决的,通过保修服务解决。保修服务解决不了的问题或者其他非保修方面的问题,应该由开发商负责解决。开发商应该按照国家法律、法规、合同约定等,承担相应的民事责任。   (以上部分参考西安物业管理条例)   (四十五)关于删去物业企业资质的条款   第九十四条原文:   “第九十四条违反本条例第四十六条第二款规定,未取得资质证书或者超越资质等级许可范围从事物业服务的,由房产行政主管部门责令停止物业服务活动,没收违法所得,并处五万元以上十万元以下罚款;聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的,由房产行政主管部门责令停止违法行为,对物业服务企业处五万元以上八万元以下罚款,对个人处三千元以上一万元以下罚款。给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。物业服务企业以欺骗手段取得资质证书的,由房产行政主管部门责令停止物业服务活动,没收违法所得,处五万元以上十万元以下罚款,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。”   建议删去上述规定。   删除的理由:   2018年4月4日,国务院正式发布《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》,其中对《物业管理条例》的五个条文进行了部分修改和删除。删除了条纹中的“具有相应资质的”等。国家取消资质化就是为了把物业服务质量作为首要因素,使物业服务企业服务质量成为招标选聘的重要条件。近年,业主与物业服务企业的矛盾和纠纷涉及方方面面,例如,业主对服务不满意拒交、小区环境卫生差拒交、公共设施无人维修拒交等等;物业企业因为业主不交物业费,采取停水停电、出入限制等办法;保安人员素质参差不齐,年龄偏大等矛盾和纠纷。物业企业的服务质量直接影响到业主缴纳物业费的主观意愿。资质取消后,广大业主将以物业服务企业的服务质量为参考因素,通过企业诚信考评系统,选聘服务质量好的物业服务企业。   (四十六)关于建设单位的信息公示   1、现行条例第五十七条原文:   “物业服务企业应当将企业基本情况、服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业服务费收取和使用情况、特约服务的收费项目和标准等在物业管理区域内显著位置公示,并将房产行政主管部门、街道办事处、镇人民政府以及居民委员会、社区服务站的受理投诉电话一并公布。”   建议参照新修订的《内蒙古物业管理条例》进行修改如下:   “物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置及智能化管理平台公示并及时更新:(一)项目负责人的基本情况、联系方式、客服、物业投诉电话;(二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准和收费方式;(三)物业服务企业的权利和义务;(四)电梯、消防、监控等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案;(五)业主交纳物业服务费用、公共水电分摊费用情况,住宅专项维修资金使用情况,物业共用部位、共用设施设备经营所得收益;(六)房屋装饰装修及使用过程中的结构变动等安全事项;(七)其他应当公示的内容。业主对公示内容有异议的,物业服务企业应当予以答复。”   2、现行条例第九十七条原文:   “违反本条例第五十七条规定,物业服务企业未按规定公示的,由房产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处三千元以上五千元以下罚款。”   建议修改为:   “违反本条例第五十七条(修改)规定,建设单位未明示、公示相关信息的,由房产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处二万元以上五万元以下罚款。”   修改理由说明:   原条例中缺乏客服电话,新建高层住宅小区单元明显位置都有物业客服电话。原条例中没有物业服务企业的权利和义务的公示;作为业主需要了解物业服务企业的权利和义务,这样可以避免因为不了解物业服务企业的权利和义务而产生矛盾。   前期调研中,业主拒交物业费有几个方面:业主对服务不满意拒交;小区环境卫生差拒交:公共设施无人维修拒交;业主将车停在园区免费停车位上,车被划,业主经常拿物业费说事。家里失窃;房屋漏水;业主以私人自行车、电动车丢失为由,拒绝缴纳物业费;房屋有质量问题,例如:因墙体(二次)局部有裂纹;玻璃流水(冷桥效应)拒绝缴纳物业费。拒交物业费:业主将车停在园区免费停车位上,车被划,业主经常拿物业费说事。其根本原因,不了解物业服务的服务内容、服务标准、不了解物业服务企业的权利和义务。因此,需要完善物业服务企业在物业管理区域内显著位置或智能平台公示有关内容。   (四十七)关于发生重大房屋安全事故   现行条例第六十七条原文:   “物业管理实行信用管理制度。市房产行政主管部门应当建立物业服务企业考核体系和信用评价体系,建立物业服务企业退出物业服务项目管理机制,对物业服务企业进行动态管理,对物业服务情况进行定期检查。将物业服务企业基本情况、服务情况、投诉举报情况…等记入物业服务企业信用档案,定期进行评定,并向社会公布。对于评定信用等级较低的物业服务企业,房产行政主管部门应当督促其限期整改;逾期不整改或者整改后仍达不到物业服务标准的,由业主大会或者街道办事处、镇人民政府组织召开业主大会依法或者依据物业服务合同的规定启动物业项目退出程序。”   建议增加一款:“物业服务企业未按照规定和合同约定履行房屋安全监管义务,导致物业服务区域内发生重大房屋安全事故的;导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。构成犯罪的,依照刑法有关规定追究刑事责任。物业服务企业主要负责人对重大房屋安全事故事故隐瞒不报、谎报或者拖延不报的,依照前款规定处罚。”   第六十七条原文(略)   建议修改为:   “房产行政主管部门应当建立物业服务企业信用评价体系,对物业服务企业、项目负责人的信用信息实行动态管理,向社会公布评价结果。物业服务企业有下列失信行为之一的,应当按照有关规定录入物业服务企业信用档案,纳入企业信用公示系统:(一)在物业项目招投标活动中提供虚假信息,骗取中标的;(二)物业服务合同依法解除或者终止后拒不撤出物业服务区域,撤出时未按照规定办理交接手续,或者未按照规定移交资料,造成物业服务混乱的;(三)未按照规定和合同约定履行房屋安全监管义务,导致物业服务区域内发生重大房屋安全事故或在事故后未尽到善后处置义务的;(四)泄露业主信息的;(五)对业主、业主委员会委员进行恐吓、威胁或者打击报复的;(六)广大业主反映物业服务质量差的;(七)其他违反法律、法规规定的情形。市房产行政主管部门、街道办事处、镇人民政府、居民委员会应当做好辖区内物业服务企业、项目负责人信用信息的征集、核查工作。”   修改理由:   根据《条例》第六十七条(修改)第三款,未按照规定和合同约定履行房屋安全监管义务,导致物业服务区域内发生重大房屋安全事故的;根据好用的足球竞彩app人大《安全生产法》2002年生产经营单位的主要负责人对本单位安全生产负有相关责任,等。   另外,在基层调研中发现,我市个别物业小区在发生重大安全事故后(火灾爆炸),物业服务企业以各种理由拒绝承担临时性善后工作义务,导致发生事故的整栋单元楼(19层)居民电梯无法恢复使用,没有尽到应有义务。   (四十八)关于物业服务的委托   现行条例第九十六条原文:   “违反本条例第五十三条规定,物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业服务一并委托给他人的,由房产行政主管部门责令限期改正,并处委托合同价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。”   建议修改完善如下:   “违反本条例第五十三条规定,物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业服务一并委托给他人的,由房产行政主管部门责令限期改正,并处委托合同价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款;情节严重的……”   (四十九)关于物业管理区域内禁止行为的法律法规   现行条例第七十三条原文:(略)   现行条例第一百、一百零一、一百零二条原文:   “第一百条违反本条例第七十三条规定的,由有关行政主管部门按照相关法律法规的规定进行处罚。   第一百零一条违反本条例第七十六条规定,未经规划主管部门批准和业主大会同意,在物业管理区域内搭建建筑物、构筑物,改变住宅外立面或者在外墙上开门、窗的,由旗县区房产行政主管部门责令停止建设,限期恢复原状;逾期未恢复原状的,由旗县区人民政府责成有关部门强制拆除违法搭建的建筑物、构筑物,并处五百元以上二千元以下罚款。   第一百零二条违反本条例第七十七条规定,擅自改变物业管理区域内的公共建筑和共用设施用途或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,由房产行政主管部门给予警告,责令限期改正,对个人处五千元以上一万元以下罚款;对单位处五万元以上二十万元以下罚款。”   第七十三条建议修改为:   “物业管理区域内禁止下列行为:(一)损坏房屋承重结构、主体结构和房屋外貌;将没有防水的房间或者阳台改为卫生间、厨房。(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地;(三)占用或者损坏共用部位、共用设施设备,擅自移动共用设施设备;(四)擅自改变公共建筑和共用设施用途或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的;(五)擅自设置摊点或者集贸市场;(六)私设地桩、地锁占用公共绿地、公共道路;(七)随意倾倒或者堆放垃圾、杂物;(八)侵占绿地,毁坏花草树木,损坏园林设施;(九)擅自在建(构)筑物屋顶、外墙上安装、放置、悬挂、张贴物品或者涂写、刻画;(十)在楼道等业主共有部位堆放物品;(十一)违法私搭乱建、扩建地下室、改变住宅外立面或者在外墙上开门、窗的;(十二)损坏或者擅自停用公共消防设施和器材,占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面等消防场地,妨碍公共疏散通道、安全出口畅通;(十三)破坏水电、单元门、窃用公用电源、拆改智能化设施设备;(十四)将阀门、检查口以及主管道等封闭、遮挡;(十五)存放不符合安全标准的易燃、易爆和剧毒等危险性物品;(十六)超过规定标准排放噪声;(十七)违反规定停放车辆、占用消防通道或者不按照规定行车路线行驶;(十八)违反规定饲养动物;(十九)其他违反法律、法规和管理规约的行为。”   建议将第一百条、第一百零一条、第一百零二条合并修改如下:   “违反本条例第七十三条规定的,由有关行政主管部门按照相关法律法规的规定进行处罚。违反本条例第七十三条第四、五、六、七、九、十项规定的,由房产行政主管部门给予警告,责令限期改正,对个人处五千元以上一万元以下罚款;对单位处五万元以上二十万元以下罚款。违反本条例第七十条条第十一项规定,在物业管理区域内违法私搭乱建、扩建地下室、改变宅外立面或者在外墙上开门、窗的,由房产行政主管部门责令停止建设,限期恢复原状;逾期未恢复原状的,由旗县区人民政府责成有关部门强制拆除,并处五百元以上二千元以下罚款。”   (五十)建议增加关于物业维修责任界定的条款   建议增加以下条款:   “物业维修责任的界定,物业服务企业负责对物业共用部位和共有设备设施进行日常维修养护。如需要更新及改造等,需依照法定程序由业主委员会、物业公司申请使用专项维修资金。”   理由:   物业共用部位:根据《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号)第3条,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备;根据《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号)第3条,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。   物业维修责任具体界定依据根据物业管理过程中的实际通行做法和行业惯例,结合相关法律规定,物业维修责任的承担主体大致分为四类,不同主体各自承担相应范围的物业维修责任,具体为:1.建筑施工单位的维修责任根据国务院《建筑工程质量管理条例》规定:在保修期内,房屋的共用部位和共用设施设备,以及业主自用部位的维修由建筑施工单位无偿维修。若建筑施工单位在保修期内虽然履行了房屋保修责任,但未彻底解决,尽管过了保修期,如业主能提供相应证据,也应由建筑施工单位给予维修。2.业主的维修责任;根据《物权法》的规定,业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。既然业主对其专有部分享有所有权,那么同时也要承担其住宅专有部分和自用设备的维修养护责任。具体来说,业主自用部位即户门以内的部位和设备,包括水、电、气、户表以内的管线和自用阳台,由业主负责保修期满后的维修。3.物业公司的维修责任;根据前述内容,物业公司负责对物业共用部位和共有设备设施进行日常维修养护,也即我们通常所说的“小修”、零星维修。而如果是涉及到中、大修、更新及改造等,则需要依照法定程序由业委会、物业公司申请使用专项维修资金。   不过需要注意的是,在实践操作中,对于何为小修、中大修等概念目前并无统一明确的规定,可以查询到的相关规定有城乡建设保护部于1984年颁布的《房屋修缮范围和标准》(试行)以及北京市房管局于1994年发布的《北京市城镇房屋修缮范围和标准》,其中对“小修”、“中修”、“大修”、“更新”、“改造”等概念进行了规定。有鉴于此,还需在物业服务合同中对于维修种类明确约定,从而避免产生纠纷。   关于专营业务单位的维修责任:   根据《物业管理条例》规定,住宅区内的水、电、煤气、通迅等管线的维修养护,由有关供水、供电、供气及通迅单位负责,维修养护费由有关业务单位支付。通过立法可以体现以下维修责任:(1)供水系统分两段,以入户水表为分界,水表之外由自来水公司维修,水表之内为业主自有部分,由业主维修。(2)排水系统分三段,第一段是城市排污主干管(井),归市政公司进行维修;第二段是城市排污主干管(井)至楼道排污直管,包括小区内的污水井、污水管道和楼内的主立管,费用由公共维修基金负担,但由物业公司协调维修;第三段是从楼内主立管分出后的部分,由业主维修。(3)供电系统分为两段,以入户电表为分界,电表之外由供电部门维修,电表之内为业主自有部分,由业主维修。小区共用部位用电的设施设备由物业公司维修保养。(4)供暖系统由供暖单位进行维修,如果入户部分不是人为损坏,属于正常老化或加压导致损坏,供暖单位应该免费进行维修,若用户擅自采用其他材料作为供暖设备或人为损坏,维修需交纳维修费。(5)供气系统的维修由供气公司专业人员进行维修。相关专营公司为业主进行正常的检查是不收费用的,需要更换配件的时候收取成本费用。但住户更改供气管线必须由供气公司批准和施工,费用由业主自负。如果业主人为造成损害则由业主向供气公司承担全部维修费用和损失赔偿。   物业维修责任风险防范措施,有必要明晰责任边界和范围。   物业公司在承接新项目时,首要的工作就是要确认物业管理区域内的产权关系和专营公司的设施设备情况,对交接前物业存在的房屋质量问题和设施设备问题进行记录,跟进和督促相应责任主体履行维修养护责任。其次,物业公司还应当在物业服务合同明确约定物业管理范围、物业维修责任范围,通过公示栏、公告或者宣传的方式明确告知业主,以避免让业主产生只要在物业管理区域即是物业公司义务的观念。   二、对于完善条例内容的方向性意见   (一)关于新开发小区的物业移交问题应明确。1、原条例中对于物业用房面积的约定很清晰,但是对于交付条件不够清晰,应在新条例中明确交付物业企业使用时应达到什么样的条件。2、对于未能成立业委会的小区,原条例中有明确规定应如何处理,但是在现实中物业企业很难续签合同,新条例中也要合理的处理此事。(建议优先选聘)3、原条例中对于物业服务费的计费日期等约定中“已竣工验收但尚未出售或者尚未交付的物业,物业服务费由建设单位承担;物业符合交付条件并已交付的,物业服务费由业主承担”。前款所称交付,是指业主收到交付通知并办理完相应手续。“业主收到交付通知后在九十日内不办理相应手续的,视为交付”时间不明确,通知到实际交付期间费用应由谁承担。   (二)对于私搭乱建、改变物业外貌、毁坏承重结构,毁坏消防设施,占用消防通道等行为,物业公司劝阻、制止无效后通知上报主管部门,应在新的条例里约定,主管部门要及时处理,应该有明确的监督机制。   (三)物业企业属于微利的服务行业,现在我市好多小区物业用房用电都是商业用电电价,应该约定所有物业用房的都应按照民用电价收取;水费自去年上调后,好多老旧小区,收费低的小区物业企业举步维艰,建议在新条例中约定,在供暖、供水、供电等方面对我市的物业服务企业有一定的照顾性政策。   (四)近年来,消防执法工作受到重视,消防部门对物业企业提出了很多要求,比如消防设施的完好率,消防的维保要找到专业的具有相关资质的企业来进行等等,但是我市之前的好多小区消防设施不完善,而且物业测算时候也不包含此笔费用,这些费用对于物业企业是天文数字,所以建议,在新的条例中是否约定,消防设施的完善是否可以启动专项维修资金,是否可以专门设立一个绿色通道,维保费用是否可以单独收取,现在只要有业主举报,消防部门就会对物业企业进行罚款,如果没有一个成型的解决方案,这个事情就很难彻底的解决,根据我市的现状,一定要有个解决的方案。
办理情况: